Deutsches Recht Testbericht

Wohnungseigentum: Gesetzliche Grundlagen
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Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieses Schreiben auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem Haus- und Grundbesitzerverband verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein weiteres Vorgehen!

Alle verwendeten Begriffe sind immer im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum zu sehen, es sei denn, es wird im Beitrag ausdrücklich etwas anderes ausgesagt.



Das Wohnungseigentumsgesetz
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Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen, laut dem Werbespot einer Bausparkasse liegt das sogar - im Gegensatz zum Zahlen von Miete - in der Natur des Menschen. Der Gesetzgeber trug dieser fundamentalen Erkenntnis Rechnung und schuf bereits 1951 das *Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht*, kurz Wohnungseigentumsgesetz, noch kürzer WEG. Doch wozu brauchte man das, das Bürgerliche Gesetzbuch ist doch recht umfassend? Na ja, das hatte wohl zwei Gründe. Zum einen geht es hier um spezielle Regelungen für ein bestimmtes Rechtsverhältnis und zum zweiten ist die Schaffung von Wohnungseigentum nach dem BGB unmöglich. Ja, richtig gelesen. Da gibt es nämlich den Paragraphen 93, und der sagt klipp und klar, dass auf wesentlichen Bestandteilen einer Sache keine besonderen Rechte liegen dürfen. Solche Bestandteile sind die Elemente, die nicht ohne Zerstörung der Sache oder ihres Wesens entfernt werden können. Gehört zum Beispiel zwei Leuten gemeinschaftlich ein Auto, kann nicht der eine behaupten, dass ihm der Motor allein gehöre.

Wenn man dies bedenkt und gleichzeitig nachvollziehen kann, dass eine einzelne Wohnung definitiv als wesentlicher Bestandteil eines Hauses durchgeht, dann kann man auch einsehen, dass §93 BGB hier voll greift.

Man brauchte also was Neues und konnte gleich auch noch ein paar weitere Dinge klarmachen, die das recht komplexe Verhältnis der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft regelt. Durch die Spezialisierung ist das WEG recht überschaubar und kommt mit weit weniger als einhundert Paragraphen aus. Jeder Wohnungseigentümer sollte ein Exemplar im Hause haben, denn die nächste Eigentümerversammlung ist schon in der Planung und will vorbereitet sein.

Für das Wohnungseigentum sind die ersten dreißig Paragraphen interessant, denn hier wird alles von der Begründung bis zur Verwaltung geregelt und am Schluss gibt's noch was zum Wohnungserbbaurecht.

Begründung von Wohnungseigentum
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- §3 WEG: Vertragliche Einräumung
Wenn beispielsweise die Erbtante ihren Nichten und Neffen ein Haus mit mehreren Wohungen vererbt, können diese einen Vertrag ausetzen, der die Wohnungen auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt.

- §8 WEG: Teilung durch den Eigentümer
Dies ist die häufigste Vorgehensweise der Begründung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer marschiert zum Grundbuchamt und lässt dort die Wohnungen und den Rest der Räume des Hauses zu Sondereigentum erklären. Damit gehören sie natürlich noch immer ihm, doch jetzt besteht die Möglichkeit, die Wohnungen recht unkompliziert zu verkaufen.

In beiden Fällen müssen die Räumlichkeiten jedoch *abgeschlossen* sein. In diesem Fall bedeutet das, die Wohnungen müssen mehr oder weniger autarke Einheiten bilden, mit eigenem Wasseranschluss, Eingang, Stromzähler und so, halt das, was man sich unter einer Wohnung so vorstellt.

Das Grundbuchamt verlangt vom teilenden Eigentümer auch eine so genannte Abgeschlossenheitserklärung. Das sind Grundrisspläne, auf denen jede Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume (z.B. Keller) markiert und nummeriert sind. Zusammen mit der Teilungserklärung, in der jede einzelne Wohnung mit ihrer Nummer und einer genauen Beschreibung aufgelistet ist, bildet sie die Grundlage, auf der die Wohnungen später verkauft werden.

Doch in der Teilungserklärung steht noch ein interessantes Detail, nämlich wie viele Miteigentumsanteile die einzelne Wohnung repräsentiert. Im Normalfall werden die Gesamtanteile auf 1.000, 10.000 oder 100.000 (je nach Größe des Hauses) festgelegt und nach einem Schlüssel (meist Quadratmeter) auf die Wohnungen verteilt. Allerdings ist ein teilender Eigentümer keineswegs verpflichtet, die Verteilung *gerecht* vorzunehmen. Er kann durchaus seine eigene Wohnung mit z.B. 51% aller Anteile belegen, um bei Versammlungen die Stimmenmehrheit zu besitzen (die richtet sich nämlich nach diesen Anteilen). Allerdings stellt sich dann die Frage, wer in dieser Anlage eine Wohnung kaufen würde.

Eigentumsarten
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Die erste Differenzierung ergibt sich aus den Eigentümern an sich:

- Sondereigentum (SE)
So bezeichnet man das Eigentum an einer Wohnung oder anderen Räumen, also quasi das, was man kaufen kann.

- Gemeinschaftseigentum (GE)
Das Grundstück selbst und alle Bestandteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch, der Sicherheit und dem Bestand des Gebäudes dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen, stellt das WEG auch gleich klar, dass alle Teile des Hauses, auf denen weder ein ausdrückliche Sondereigentum liegt, noch irgendwelche Rechte Dritter ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Das Sondereigentum kann ebenfalls unterschieden werden und zwar nach der Art der Nutzung:

- Wohnungseigentum
Sondereigentum an Räumen die Wohnzwecken dienen.

- Teileigentum
Sondereigentum an Räumen die (ratet mal) NICHT Wohnzwecken dienen, also beispielsweise Keller oder Gewerberäume.

Insbesondere die Frage was denn zum Gemeinschaftseigentum gehört ist immer wieder gern genommenes Diskussionsthema zwischen Eigentümern und Verwaltern. Insbesondere die Fenster liefern häufig Material für muntere Dispute. Da sie der Sicherheit UND dem Bestand dienen (Einbrecher und Witterungeinflüsse werden mehr oder weniger effektiv von den Räumen fern gehalten), gehören sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Clevere Eigentümergemeinschaften haben aber die Verantwortung für Glas und Rahmen an den Eigentümer der entsprechenden Wohnung übertragen. Das geht in der so genannten Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der spezifischen Gemeinschaft konkretisiert und immer Teil des Kaufvertrages ist.

Abschließen möchte ich diesen ersten Teil zum WEG mit dem Sondernutzungsrecht. Dies ist ein Mittel, um an zwingendem GE ein exklusives Nutzungsrecht einzuräumen. Das wird beispielweise bei Gartenparzellen gern gemacht, denn da sie zum Grundstück gehören können sie kein Sondereigentum werden. Mit dem Sondernutzungsrecht an einem Stück Garten oder Terrasse kann man jedoch den Wert einer Wohnung steigern und der neue Eigentümer muss nicht befürchten, dass er im Sommer alle Miteigentümer neben seinem Grill dulden muss.

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Mai 2002, Florenz Villegas
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