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Glaubenskrieg Immobilienfinanzierung

Die Experten sind sich einig: Die Rendite von langfristigem Aktiensparen ist nicht zu schlagen. Auch in der Altersvorsorge ist die Entscheidung gefallen: der Gesetzgeber spricht sich klar für Investmentfonds mit hohem Aktienanteil aus. Trotzdem werden bei der Finanzierung von Immobilien \"Glaubenskriege\" darüber ausgefochten, ob neben dem üblichen Annuitätendarlehen auch das Modell der Tilgungsaussetzung in Verbindung mit der häufig eingesetzten Lebensversicherung oder eben auch mit Investmentfonds, insbesondere Aktienfonds, einzusetzen ist.

Die Art der Rückzahlung bestimmt den wesentlichen Unterschied der alternativen Finanzierungsmodelle. Im Falle des Annuitätendarlehens handelt es sich um eine direkte Tilgung. Jede Zahlung des Kreditnehmers an den Kreditgeber setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Der Zinszahlung und dem Tilgungsanteil. Von der ersten Rate an wird das Darlehen zurückgeführt und damit die Restschuld geringer. Bei einer der Höhe nach gleichbleibenden Rate verringert sich von Zahlung zu Zahlung der Zinsanteil durch die sofort beginnende Tilgung, wobei der Tilgungsanteil um eben diese geringere Zinsschuld ansteigt. Der Vorteil dieses Verfahrens liegt auf der Hand, sowohl für Kreditgeber als auch Kreditnehmer: Sind die beiden Bestandteile Zinssatz und die Zahlungsrate fest vereinbart, ergibt sich eine eindeutige Laufzeit.

Alternativ zur direkten Tilgung kann die Tilgung auch indirekt erfolgen. (Modell der Tilgungsaussetzung) Hierbei bestehen die Raten des Kreditnehmers an den Kreditgeber ausschließlich aus dem Zinsanteil. Das Darlehen wird vorerst nicht zurückgeführt, die Restschuld bleibt lange gleich. Parallel wird mittels einer zu bestimmenden Anlageform ein Guthaben aufgebaut, welches dazu dient, das Darlehen am Ende auf einmal abzulösen.

Die Vorteilhaftigkeit und der Charakter des Modells der indirekten Tilgung wird vornehmlich durch die Wahl der Anlageform und möglicherweise steuerlichen Aspekte bestimmt. Der Steueraspekt kommt zum tragen, wenn die Immobilie nicht selbstgenutzt wird, sondern als Mietobjekt dient. Nur in diesem Fall können die Zinsen für das Darlehen steuerlich geltend gemacht werden. Hieraus ergibt sich für das Tilgungsaussetzungsverfahren der Vorteil einer insgesamt höheren Zinsbelastung die steuerlich anrechenbar ist. In Abhängikeit von Steuersatz, Zinsniveau und Ertrag der gewählten Anlageform läßt sich die Finanzierungszeit gegenüber dem Annuitätendarlehen deutlich um mehrere Jahre verringern.

Die vorzugsweise eingesetzte Anlageform ist hierbei die Lebensversicherung. Sie bietet ähnlich dem Annuitätendarlehen den Vorteil der Sicherheit einer relativ klar voraus bestimmbaren Laufzeit. Aufgrund der geringen Unterschiede zwischen Kosten (Zinsbelastung) und Ertrag (Rendite der Lebensversicherung) ist diese Variante häufig nur in Verbindung mit Steuervorteilen sinnvoll. Anders hingegen gestaltet sich auch diese Betrachtung, wenn die gewählte Anlageform wesentlich höhere Renditen erzielt. In Frage kommt hier die Investmentfondsanlage. Mit guten Aktienfonds ließen sich in der Vergangenheit über Jahrzehnte hinweg Renditen erzielen, die mehr als das Doppelte von Lebensversicherungen betragen haben. Beim Einsatz dieses Anlageinstruments läßt sich die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung im optimalen Fall bis auf die Hälfte der üblichen Zeit reduzieren.

Zu beachten sind allerdings die zu berücksichtigenden Besonderheiten dieser Verfahrensweise. Wesentlich trägt die Wahl des Investmentfonds zu der herausragenden Entwicklung bei. Desweiteren sind die Schwankungen der Aktienmärkte schon beim Vertragsabschluß des Darlehens zu berücksichtigen: Das Vertragsende des Darlehens sollte nicht starr vereinbart werden, um möglichst flexibel über mehrere Jahre hinweg flexibel auf die Börsenschwankungen reagieren zu können, um so eine möglichst hohe Gesamtrendite zu erzielen.

Die meisten Banken und Finanzierungsberater raten tendenziell ab, Begründung: zu spekulativ. Sind es die Geschäftsinteressen der Banken oder die Unkenntnis der Materie, die zu solchen Urteilen führen? Die über 50 jährige Erfahrung mit der Börsenentwicklung in der Nachkriegsgeschichte und die Erfahrung unserer Nachbarländer, sollte dazu führen, daß die Tilgungsaussetzung in Verbindung mit einem Investmentfondssparplan nun auch in Deutschland verstärkt in der Altersvorsorge eingesetzt wird, wie auch vom Gesetzgeber gewünscht. Denn Wohneigentum kann ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge sein.

Eines ist auf jeden Fall klar, ein Umdenken ist bei allen Beteiligten notwendig.