Mehr zum Thema Baufinanzierung Testbericht

Da man hier keine Sereie machen kann kommt es als Update erstmal
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Vorwort
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Heute beginne ich – nach den Rezepten – mit einer neuen Serie: die Baufinanzierung. Einfach, weil dies mein täglicher Job ist, ich arbeite nämlich in einer großen deutschen Bank in der Wohnungsbaufinanzierung Privatkunden. Außerdem hab ich mir selber schon eine Wohnung gekauft und kenne die gewissen Startschwierigkeiten zur Genüge.

Der Bericht steht absichtlich nicht unter Baufinanzierung, da dies eine Serie wird und man ja immer nur einen Bericht pro Kategorie posten darf. Der nächste kommt dann unter „alles mit 2...“ u.s.w.

Auf diese Thematik bin ich gekommen, weil immer öfter Berichte in Zeitungen stehen, dass Kunden falsch beraten worden sind bei der Finanzierung ihrer eigenen Immobilie. Auch über Banken wird dabei kräftig hergezogen, dass wichtige Möglichkeiten bei der Beratung nicht zum Tragen gekommen sind, dass überhöhte Zinsen angeboten wurden und dass dem Kunden zu einem völlig überhöhten Darlehen geraten wurde.

Aus diesem Grund möchte ich euch ein paar Anhaltspunkte geben, worauf Ihr bei der Finanzierung einer Immobilie achten sollt. Außerdem werde ich euch die Unterschiede zwischen den verschiedenen Darlehensarten erklären und auch darauf zu sprechen kommen, welche alternativen zum Bankdarlehen es gibt.

Weil alles auf einmal zuviel Input wäre, wird der Bericht in verschiedene Abschnitte je nach Thematik unterteilt sein. Und peu a peu gibt’s mehr Infos. Pro Bericht ein Teil.

Eines will ich an diesem Punkt anmerken: Diese Berichte können auf keinen Fall eine individuelle Beratung ersetzen. Die genannten Finanzierungen stellen lediglich Beispiele dar. Der Individualfall wird oft abweichen. Ich werde nur am Rande auf Renditeobjekte eingehen, da dieser Bericht prinzipiell für den „einfache Häuslebauer“ gedacht sein soll und erst sekundär für den Investor. Die soll auch keinesfalls Eigenwerbung für „meine“ Bank sein. Erster Ansprechpartner sollte zu aller erst die Hausbank bleiben!

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Gliederung
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Teil 1 – Die Beratung
- Finanzierungsbedarf
- Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Teil 2 – Begriffe
- Nominalzins
- Effektivzins nach PAngV
- Gesamtlaufzeit
- Sondertilgung
- Konditionsbindung
- Verkehrswert - Beleihungswert

Teil 3 – Darlehensarten allgemein
- Annuitätendarlehen
- Festdarlehen
- Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung
- Tilgungsaussetzung gegen Bausparvertrag
- Disagio
- KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau

Teil 4 – Sicherstellung
- Grundschuld – Neueintragung
- Grundschuld – Abtretung
- Grundschuld - Treuhandhaltung

Teil 5 – Zusatzsicherzeiten
- Lebensversicherung
- Festgeld
- Depot (mit Wertansatz)
- Zusatzobjekt

Teil 6 – Besonderheiten
- Eigenheimzulage
- Kindergeld, Erziehungsgeld
- Der Selbstbauer (Schwarzarbeit ist für die
Bank tabu!)
- Eigenheimzulage
- Vermietung
- Selbständige
- Zwangsversteigerung

Teil 1 - Die Beratung
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Miete zahlen ist euch auf Dauer zu blöd, weil ihr dem Vermieter nicht ständig Geld in den Rachen werfen wollt? Oder ihr habt schon eine kleine Eigentumswohnung, träumt aber von einem kleinen Häuschen am Stadtrand? Und dann blättert man die Annoncen in der Zeitung durch, schaut im Internet, sucht nach „zu verkaufen“-Schildern am Straßenrand und findet dabei ziemlich schnell heraus, dass die Ersparnisse ganz sicher nicht ausreichen, um sich seinen Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Was macht ihr also? Ihr denkt darüber nach, ein Darlehen aufzunehmen. Und marschiert einfach mal los zu eurer Hausbank, um euch beraten zu lassen.

Und dort wird man erst einmal ein paar Fragen mit euch klären:

Finanzierungsbedarf:
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Sagen wir mal, euer Häuschen am Stadtrand kostet 250.000,00 EUR. In München bekommt man für das Geld höchstens mal eine mittelgroße Wohnung, in Chemnitz eine halbe Villa mit riesigem Garten. Aber egal.

Kleiner Tipp am Rande: wenn der Verkäufer euch locken will mit „da ist eine Einbauküche für 10.000,00 EUR drin, deswegen muss ich die Wohnung teurer machen“, dann antwortet einfach „die ist für mich aber nix wert, weil sie mir nicht gefällt und ich eine neue kaufen will“. Hintergrund: Ihr müsst zwar für das mitverkaufte Inventar keine Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ihr aber ablehnt, im Kaufpreis Inventar anzugeben, könnt ihr den Kaufpreis vielleicht noch etwas drücken.

Der Kaufpreis ist aber nicht die einzige Ausgabe, die auf euch zukommt.

Die Gesamtkosten setzen sich nämlich im Großen und Ganzen wie folgt zusammen:

250.000,00 EUR Kaufpreis
8.750,00 EUR Grunderwerbsteuer (3,5 % aus dem
Kaufpreis)
3.750,00 EUR Nebenkosten (1,5 % aus dem Kaufpreis
für Notarkosten, Kosten vom
Grundbuchamt für die
Grundschuldeintragung, die Eintragung
der Auflassungsvormerkung, die
Eigentumsumschreibung, etc.)
8.750,00 EUR Maklercourtage (muss aber nicht immer
anfallen)
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271.250,00 EUR Summa Summarum.

Na toll, wird das Häuschen also noch teurer?!?!? Diese Nebenkosten sollte man aber auf jeden Fall mit einkalkulieren, damit man hinterher keine böse Überraschung erlebt. Ein kompetenter Berater wird gleich am Anfang darauf hinweisen!

Beispiel 1:
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Im Normalfall wird jede Bank darauf bestehen, dass der potentielle Darlehensnehmer mindestens die Nebenkosten (GrESt, NK, Makler) sowie 10 % aus Eigenmitteln bezahlen kann. Das wären dann in unserem Fall
25.000,00 EUR (10 % aus dem Kaufpreis)
8.750,00 EUR Grunderwerbsteuer
3.750,00 EUR Nebenkosten
8.750,00 EUR Maklercourtage
_____________
46.250,00 EUR, die ihr Eigenmittel haben müsstet.

Und nach Adam Riese und Eva Zwerg bleibt dann als Finanzierungsbedarf

271.250,00 EUR
- 46.250,00 EUR
= 225.000,00 EUR

die ihr euch von der Bank leihen müsstet.

Beispiel 2:
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Oft hat man ja für seinen Traum schon etwas Geld gespart und verfügt über mehr Eigenkapital. Sagen wir mal, ihr habt 50.000,00 EUR auf der hohen Kante liegen.
Dann errechnet sich unser Finanzierungsbedarf wie folgt:

271.250,00 EUR
- 50.000,00 EUR
= 221.250,00 EUR

Jippi, man bräuchte also fast 4.000,00 EUR weniger Darlehen!!!!!

Tipp:
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Überreizt euch nicht ganz, denn es ist immer sinnvoll, noch ein paar Reserven für Unvorhergesehenes übrig zu haben. In einem Altbau zum Beispiel könnte da mal ganz schnell die Heizung kaputt gehen oder die Dacheindeckung wird marode und lässt Wasser durch. Oder mal weg von der Baufi: euer Auto geht kaputt und ihr braucht ein neues. Also: immer ein paar Reserven auf der Seite halten!

Und aus diesen Grund rechnen wir weiter mit den Ergebnissen aus Beispiel 1!

Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
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Nun wollen wir erst einmal sehen, ob ihr euch diese Summe auch leisten könnt. Dafür muss eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gemacht werden. Die Darlehenszinsen werden erst einmal überschlägig gerechnet, da die konkreten Zinsangaben immer von Detailfragen (Darlehensart, Laufzeit, Disagio, etc.) abhängig sind und dazu kommen wir erst in Teil 2/3.

Anmerkungen:

Lebenshaltung:
die angegebenen Lebenshaltungskosten beinhalten in meiner Rechnung bereits Kosten für Auto beim Normalfahrer, kleinere Versicherungsbeiträge wie Haftpflicht und auch mal ein neues Kleidungsstück.

Darlehensleistung:
Wenn ein Darlehen über 225.000,00 EUR für 10 Jahre mit sagen wir 5,20 % p.a. verzinst wird (fiktiver Zinssatz!) und man es mit 1 % Tilgung versieht, entsteht daraus eine monatliche Belastung von (225.000,00 EUR x (5,20 % + 1,00 %))/12 = 975,00 EUR p.m. (Bitte fragt die Berechnung noch nicht genauer nach, das folgt dann in Teil 2/3.

Beispiel 1:
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Unverheiratetes Paar, DINKS (Double Income No Kids). Er verdient als Diplom-Ingenieur 2.000,00 EUR netto pro Monat, sie verdient 1.300,00 EUR netto als Büroangestellte.


Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung könnte wie folgt aussehen:

Einnahmen:

Einkommen ER: 2.000,00 EUR
Einkommen Sie: 1.300,00 EUR
______________________________
Insgesamt: 3.300,00 EUR regelmäßiges Einkommen
pro Monat

Ausgaben:

Lebenshaltung: 1.200,00 EUR
Darlehen: 975,00 EUR (Berechnung siehe oben)
Bewirtschaftung: 250,00 EUR (für das zu kaufende
Häuschen)
Bausparvertrag: 100,00 EUR (man will ja noch
sparen)
Lebensvers. 100,00 EUR (als Altersvorsorge)
_____________________________
Insgesamt: 2.625,00 EUR fixe Ausgaben pro Monat

Einnahmen 3.300,00 EUR
Ausgaben 2.625,00 EUR
_____________________________
übrig 675,00 EUR

Das ist gut, ihr hättet also noch genügend Geld übrig für Kino, zum Essengehen oder zum Sparen.

Beispiel 2:
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Ehepaar mit zwei Kindern. Er ist Vollverdiener bei einem großen deutschen Mobilfunkunternehmer und verdient 2.000,00 EUR netto pro Monat, sie hat gerade das zweite Kind bekommen und ist noch in Mutterschutz. Das Ehepaar erhält Kindergeld für beide Kinder, 308 EUR pro Monat. Sonst sind keine weiteren Einkünfte vorhanden.

Einkommen:

Gehalt Er: 2.000,00 EUR
Kindergeld: 308,00 EUR
_____________________________
insgesamt: 2.308,00 EUR

Ausgaben:

Lebenshaltung: 1.500,00 EUR
Bewirtschaftung: 250,00 EUR
Darlehen: 975,00 EUR
_____________________________
insgesamt: 2.725,00 EUR

Einnahmen 2.308,00 EUR
Ausgaben 2.725,00 EUR
_____________________________
insgesamt: - (!) 417 EUR (!!!!)

Nachdem nach Abzug der gerechneten Fixkosten (die noch nicht mal einen Sparvertrag beinhalten) ein Negativeinkommen übrig bleibt, kann sich diese Familie die Finanzierung nicht leisten und muss von ihrem Traum vom Eigenheim erst einmal Abstand gewinnen.

Tipp:
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Nicht jede Finanzierung ist so deutlich. Verschweigt also keine Fixkosten, die ihr habt. Wenn man bis aufs Äußerste geht, hat man erstens kein Geld mehr übrig für Urlaub, eine neue Waschmaschine oder mal einen Kinobesuch und zweitens läuft man Gefahr, sich zu übernehmen. Und wenn man seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, wird’s kritisch!



So, das war\'s für heute, bis zum nächsten Mal mit der Fortsetzung!

Bazfi die 2.
Heute will ich euch die wesentlichen Begriffe eines Darlehens erklären. Sollten Fragen offen bleiben, könnt ihr sie mir gerne stellen, ich werde sie soweit möglich alle beantworten. Auch werde ich ab sofort, weil dies gewünscht wurde, auf eigene Erfahrungen eingehen, was beim ersten Teil schwierig war. Insgesamt müsst ihr wissen, dass mein gesamtes Wissen auf meinen Erfahrungen in dem Job basiert und dass es schwer ist, Erfahrungen einzubringen, weil ich sonst eine gesamte Baufinanzierungs-Beratung hier niederschreiben müsste. Das ist nicht Sinn der Sache, das liest keiner mehr, denn eine „normale“ Beratung dauert mindestens 1 ½ bis 2 Stunden, je nachdem, wie viele Fragen der Kunde hat und wie viel Vorwissen bereits vorhanden ist.

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Ein kurzer Bericht vorweg:
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Letztens bat mich mein Kunde Herr D. aus G. bei München um einen Termin. Er hatte mit seiner Lebensgefährtin erst im Jahr 2000 eine Wohnung gekauft. Und nun war eben das zweite Kind zur Welt gekommen, die Wohnung zu klein und er wollte einfach mal wissen, wie viel Geld ihm die Bank noch geben würde, ob man das Darlehen auf ein anderes Haus übertragen könne, was er bezahlen müsse, wenn er das Darlehen vorzeitig aufgrund Verkauf zurückzahlen will und wie viel neues Darlehen er sich noch leisten kann.

Wir besprachen also zuerst die Möglichkeit, die Wohnung zu verkaufen, ein größeres Objekt zu kaufen, dann muss er seine beiden Darlehen, eines darunter von der KfW, nicht zurück bezahlen, die einzigen Kosten, die für ihn anfallen, sind Bearbeitungskosten je nach Aufwand ab 500 EUR bis 1.000 EUR. Dann gingen wir zusammen durch, wie hoch ein neues Darlehen noch dazu sein dürfte, damit er trotzdem noch genügend Geld hätte, um sich und seiner Familie noch ein schönes Leben zu ermöglichen. Der Endbetrag lautete dann auf maximal weitere ca. 100.000,00 EUR Darlehen, und ihm blieben noch etwa 250 EUR nach Abzug der Ausgaben zur freien Verfügung übrig. Sondergehälter und Prämien wurden nicht berücksichtigt, weil der Kunde vielleicht ja noch in Urlaub fahren will oder mal eine größere Sonderausgabe tätigen möchte.

Diese Beratung dauerte alleine bereits 2 Stunden.

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Gliederung für Teil 2 (Begriffe)
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- Nominalzins
- Effektivzins nach PAngV
- Tilgung
- Sondertilgung
- Gesamtlaufzeit
- Konditionsbindung
- Außerplanmäßige Darlehensrückzahlung
- Verkehrswert - Beleihungswert

Nominalzins
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Der Nominalzins ist der Zins, der bezahlt werden muss.

Er errechnet sich aus einem der Bank vorgegebenen „Einstand“, das ist der Zins, den die Bank ihrerseits für die Beschaffung des Geldes bezahlen muss. Er ändert sich permanent. Einflussfaktoren hierauf sind unter anderem

- allgemeine konjunkturelle Lage (geht’s der Wirtschaft schlecht, sind die Zinsen niedriger, weil der Staat anregen will, zu konsumieren. Das Sparen wird unattraktiv, weil die Zinsen zu niedrig sind. Gleichzeitig sinken auch die Kreditzinsen. Der Kunde ist eher geneigt, sich ein Auto auf Pump zu kaufen oder eben auch eine Wohnung, weil der Zins billiger ist)

- politische Ereignisse (z.B. Irak-Krieg hat die Zinsen leicht steigen lassen)

- abgenommene Geldmenge. (Es gibt Blockrefinanzierung und Einzelrefinanzierung. Erstere ist billiger. Je mehr man an Geld vom Markt kauft, desto billiger wird der Zins.)

- Laufzeit des Darlehens, bzw. des Refinanzierungszeitraums (im Regelfall sind die kürzerfristigen Einstandssätze günstiger als die langfristigen)

- Art des Darlehens (ein Festdarlehen wird anders refinanziert als ein Annuitätendarlehen. Zu den Darlehensarten gibt’s Infos in Teil 3)

Auf den Einstand schlägt die Bank eine bestimmte Marge, also einen Aufschlag, der den Kostenaufwand der Bank decken muss, und der eine gewisse Gewinnspanne beinhaltet.

Die Banken sind darauf angewiesen, gewisse Margen zu erzielen, da sie sonst nicht kostendeckend arbeiten können und Verlust machen würden.

Die Margen sind hauptsächlich abhängig von

- der Höhe des Darlehens
Grund: die laufende Bearbeitung eines kleinen Darlehens (Verwahrung der Akten, Pflege der Datensysteme, .......) kostet in effektiven Beträgen genau so viel wie die eines großen Darlehens. Errechnet man den Prozentanteil der Kosten am Darlehen, wird man bei einem kleineren Darlehen einen höheren Prozentsatz erhalten als bei einem großen

- der Beleihung
Grund: Banken können sich selbst günstiger Geld am Markt beschaffen, wenn ausreichend Sicherstellung für das Darlehen vorhanden ist. Die Anrechnung der grundpfandrechtlichen Deckung [= Wohnungsbaudarlehen, das mittels einer Grundschuld oder Hypothek gesichert ist, siehe Teil 4] ist wesentlicher Bestandteil. Bis 60 % des Werts einer Immobilie kann sich die Bank günstig refinanzieren, bis 100 % mittelmäßig und über 100 % muss die Bank selbst hohe Aufschläge bezahlen.

- der Bonität des Kunden
Grund: bei guter Bonität hat die Bank ein geringeres Ausfallrisiko, bei nicht greifbarer Bonität, z.B. bei erst kurz Selbständigen, wird sie ein geringeres Risiko haben. Die Bonität des Kunden schlägt sich somit auf die Risikokosten der Bank nieder, die prozentual unabhängig von der Höhe des Darlehens gleich bleiben.

- Laufzeit des Darlehens
Grund: wie bei der Höhe des Darlehens spielen auch hier Bearbeitungskosten eine Rolle. Hier ist es jedoch in erster Linie die Arbeit, die beim Abschluss des Darlehens anfällt. Ein kleines Darlehen macht genauso viel Arbeit wie ein großes. In einer kürzeren Laufzeit müssen also die gleichen Bearbeitungskosten erwirtschaftet werden wie in einer längeren.

Der Kunde erfährt von mir im Regelfall weder den Einstandssatz der Bank noch die aufgeschlagene Marge, weil es sich hierbei um bankinterne Angaben handelt, die nicht an die Öffentlichkeit gelangen dürfen. Dies wird aber bei jeder anderen Bank ebenso gehandhabt.

Leider haben viele Kunden wenig Verständnis für die Margenvorgaben der Banken und verhandeln gerne über die Konditionen. Und so kommt es nicht selten vor, dass Kunden anrufen und sich über die Konditionen beschweren. Und viele verstehen nicht, wenn man ihnen erklären will, dass man bei einem kleineren Darlehen trotz gleichem Arbeitsaufwand weniger verdient. Wenn ich im System sehe, dass die Bank sich für den Betrag und die Laufzeit billiger refinanzieren kann, werde ich dem Kunden im Regelfall soweit möglich eine Zinsermäßigung geben. Das ist und bleibt aber Verhandlungssache und ist nur möglich, solange noch kein fester Vertrag zustande gekommen ist. Das heißt: die Bank schickt dem Kunden ein Angebot, das der Kunde unterzeichnen muss. Geht der Vertrag unterzeichnet bei uns ein, ist Schluss, die Refinanzierung ist gelaufen und Verhandeln geht auch nicht mehr.

Wie oben schon erwähnt, ist der Nominalzins derjenige, den man als Kunde für sein Darlehen bezahlen muss.

Euer Berater rechnet also fleißig, welchen Zins er euch bei eurer Bonität und bei der Einwertung eurer Wohnung machen kann.

Beispiel 1:
Ihr habt euch für ein 5-jähriges Darlehen entschieden, er nennt euch den Nominalzins von 5,00 % p.a. Das heißt für euer Darlehen von 225.000,00 EUR folgendes:

225.000,00 EUR x 5,00 % p.a. = 11.250,00 EUR an Zinsen.
Pro Monat, also dividiert durch 12 bleiben dann 937,50 EUR, die ihr monatlich berappen müsst. Dazu kommt dann noch die Tilgung, die kommt im Anschluss weiter unten.

Beispiel 2:
Weil die Zinsen gerade so schön niedrig sind, habt ihr euch überlegt, dass fünf Jahre zu kurz sind und ihr euch die Konditionen lieber länger sichern wollt. 10 Jahre sollen es sein. Sagen wir mal 5,20 % p.a. an Zinsen. Das wären dann... lasst mich rechnen: (225.000,00 EUR x 5,20 % p.a.)/12 = 975,00 EUR p.m.


Effektivzins nach PAngV
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Das ist ein Begriff, der viele stutzig macht. Einfach weil er höher ist als der Nominalzins. Und ich will auch nur ganz kurz darauf eingehen. Nicht selten werde ich von meinen Kunden gefragt: „Aber ich zahl doch den höheren Zins, oder?“ Aber gerade so ist es eben nicht! Der effektive Jahreszins nach Preisangabenverordnung ist ein Begriff, den das Verbraucherschutzgesetz, bzw. nun das BGB vorschreibt. Dann muss ich meinen Kunden erst mal erklären, worum es sich beim Effektivzins handelt. Und dass PAngV Preisangabenverordnung heißt und dass wir diesen Satz nur statistisch errechnen müssen, dieser Satz dem Kunden aber erst mal egal sein kann.

Erstens:
Was wäre, wenn der Kunde nicht monatlich seine Zinsen zahlen müsste, sondern nur einmal im Jahr. Und inzwischen hätte er die Möglichkeit, die Beträge gewinnbringend anzulegen? Dies ist der Hintergrund, vor dem die Angabe nach dem PAngV gemacht wird. Nachdem aber keine Bank einem Wohnungsbaufinanzierer eine jährliche Zinszahlung anbieten würde, ist diese Angabe rein statistisch.

Zweitens:
Der PangV wird immer anfänglich berechnet. Fallen zum Beispiel Bearbeitungskosten für den Abschluss eines Darlehens an, werden diese umgelegt und in den effektiven Jahreszins mit eingerechnet.

Drittens:
Wenn man ein Disagio vereinbart (kommt in Teil 3 noch), bleibt der PAngV im Vergleich zur 100 %-Auszahlung (Normalfall) trotz Abweichung im Nominalzins gleich.


Tilgung
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Normalerweise möchte man seine Schulden ja auch irgendwann mal los haben. Also vereinbart man mit der Bank eine Darlehenstilgung. Diese beträgt für gewöhnlich anfänglich (dazu kommen wir in Teil 3 noch) 1 % p.a. aus dem Nominalbetrag. Das heißt dann folgendes:

Beispiel 1:
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Wir nehmen wieder unser Darlehen über 225.000,00 EUR. Daraus berechnet man bei 10jähriger Laufzeit 5,20 % Zinsen und 1,00 % Tilgung. Macht also:
(225.000,00 EUR x (5,20 % + 1,00 %))/12 = 1.162,50 EUR.

Beispiel 2 :
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Wenn jetzt unsere DINKS aus Teil 1 (oder jeder andere potentielle Darlehensnehmer) sagen, sie haben ja noch über 400 EUR frei zur Verfügung und möchten gerne ihr Darlehen so schnell wie möglich abbezahlt haben, dann kann man auch eine höhere Tilgung vereinbaren. Sagen wir mal anfänglich 3,00 % p.a. Dann rechnet sich’s einfach wie folgt:
(225.000,00 EUR x (5,20 % + 3,00 %))/12 = 1.537,50 EUR pro Monat. Damit wären auch die 400 übrigen Euro aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung dann futsch.


Sondertilgung
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Wenn wir gerade bei der Darlehenstilgung sind, gibt’s da auch gleich noch eine Möglichkeit, die von den meisten Banken nur ungern angeboten wird: die Sondertilgung.

Wenn ihr zum Beispiel wisst, dass im November ein großer Brocken an Weihnachtsgeld auf euch wartet und wisst nicht, wohin damit, könnte man es zum Beispiel als Sondertilgung zur Darlehensrückzahlung verwenden. Der Vorteil ist, dass man diese Sondertilgung zwar einbringen kann, wenn man möchte, aber noch lange nicht muss.

Das Ganze funktioniert recht einfach: Ihr sprecht euren Berater an, ob eure Bank so etwas macht. Er wird euch dann hoffentlich eine bestimmte Summe nenne, sagen wir mal 50.000,00 EUR. Dieser Betrag wird euch dann angeboten, sonder zu tilgen. Nicht notwendigerweise in einer Summe, sondern oft ist der Betrag aufgesplittet. So könnte die Formulierung in eurem Darlehensvertrag lauten: „der Darlehensnehmer kann bis zum Konditionsbindungsende einen Teilbetrag von 50.000,00 EUR in maximal 5 Raten zu mindestens 5.000,00 EUR zum Monatsultimo zurück zahlen.“ Das heißt im Klartext, Ihr müsst (sofern ihr eine ST leisten wollt), mindestens 5.000,00 haben. Mehr ist okay, weniger nicht. Die bezahlt ihr dann auf ein Konto bei der Bank ein, die verrechnen den Betrag mit der Darlehensschuld. Das Ganze könnt Ihr maximal 5mal machen oder bis insgesamt 50.000,00 EUR erreicht sind. Die Bank wird euer Geld dann zum Monatsletzten verrechnen.

Ein kleiner Haken ist an der Sache: Oft wird die monatliche Rate dann nicht gleich bleiben, sondern sich verändern, nämlich niedriger werden. Das sieht dann wie folgt aus:

Beispiel:
Ihr wollt aus eurem Darlehen zu 225.000,00 EUR einen Teilbetrag von 10.000,00 EUR sonder tilgen und überweist den Betrag. Die Bank nimmt diesen zum Monatsultimo herein und berechnet die neue Rate wie folgt:
225.000,00 EUR – 10.000,00 EUR = 215.000,00 EUR
(215.000,00 EUR x (5,20 % + 1,00 %))/12 = 1.110,83 EUR pro Monat.
Eure neue monatliche Rate beträgt also 1.110,83 EUR und ist um 51,67 EUR pro Monat niedriger als vorher.

Gut oder schlecht? Je nachdem, wie man’s sieht, für den, dem die Belastung zu hoch war sicherlich gut. Für den, der schnell mit Abzahlen fertig wird schlecht, weil sich an der Tilgung insgesamt nix verändert.

Aber wer geschickt verhandelt, kann eventuell aushandeln, dass die Rate gleich bleibt. Nicht immer möglich, aber fragen kostet ja nix.

Statt Sondertilgung gibt es auch die Möglichkeit, seinen Tilgungssatz anzuheben. Dies machen aber die wenigsten Banken, also sei es nur am Rande erwähnt. Man vereinbart einfach im Darlehensvertrag, z.B.: „im Laufe der Konditionsbindung kann der Darlehensnehmer seine Tilgung einmalig auf 3,00 % anheben“. In diesem Fall ist man früher mit dem Abzahlen fertig und verringert seine Darlehensgesamtlaufzeit.


Gesamtlaufzeit:
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Eben ist der Begriff Darlehensgesamtlaufzeit gefallen. Hierzu nur ein paar Worte.

Die Darlehensgesamtlaufzeit beschreibt die Dauer, wie lange man an einem Darlehen zu zahlen hätte, würde der Zinssatz sich niemals ändern, würden keine Sondertilgungen geleistet, bliebe die monatliche Rate immer gleich. Eine rein indikative Angabe also, die bei vielen Kunden zu Verwirrung führt.

Erst letzte Woche erhielt ich den erstaunten Anruf einer Kundin, die ihr Darlehen prolongieren wollte (zur Prolongation noch in Teil 6). Sie war nicht sicher, warum nach 10 Jahren Zinsfestschreibung und der Angabe „35 Jahre Gesamtlaufzeit“ in ihrem Prolongationsangebot nun 30 Jahre stünde. Denn 10 + 30 Jahre gibt ja bekanntlich 40 und nicht 35! Einfache Erklärung: Nach Ablauf der Konditionsfestschreibung hatte sich eine Änderung im Zinssatz ergeben. Und weil die neue monatliche Rate angepasst wurde und aus der Restschuld berechnet wurde, ergibt sich eine völlig neue, vom alten Darlehensvertrag abweichende Laufzeit.

Gebt also auf keinen Fall zu viel auf die Gesamtlaufzeit. Wichtig wird die Angabe nur, wenn ihr sagt, ihr habt einiges an Geld im Monat übrig und könnt euch eine sehr hohe Tilgung leisten. Dafür wollt ihr aber in insgesamt 10 Jahren fertig sein! Dann kann man den Berater rechnen lassen, wie hoch die Tilgung sein muss, damit ihr in 10 Jahren eure Schulden getilgt habt.


Konditionsbindung:
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Nach einigen Definitionen nun wieder ein wichtiges Entscheidungskriterium: die Konditionsbindung.

Wie ihr oben schon gesehen habt, muss man nicht eine fest vorgegebene Konditionsfestschreibung annehmen, sondern kann entscheiden. Für diesen Zeitraum werden Zinsen festgeschrieben, die während der Konditionsbindungsfrist auf jeden Fall gleich bleiben. Es macht also keinen Sinn, nach Abschluss des Vertrages oder während dieser Laufzeit mit der Bank zu diskutieren, dass doch die Zinsen jetzt viel niedriger wären, abgeschlossen ist abgeschlossen. Darum sollte man sich vorher gut überlegen, für welche Konditionsbindung man sich entscheidet.

Sind die Zinsen recht hoch, ist eine kürzere Konditionsbindung empfehlenswert, weil nach Ablauf der Frist die Zinsen vielleicht niedriger sind und man früher die Chance hat, weniger Zinsen zahlen zu müssen.

Befindet man sich aber in einem Niedrigzinsniveau, nehmt die längstmögliche Bindung (meist 15, manchmal 20 Jahre), dann habt ihr schön lange den angenehm niedrigen Zinssatz sicher.

Nachdem die kürzerfristigen Zinsen (z.B. 3 Jahre) billiger sind als die längerfristigen (z.B. 10 Jahre), ist es empfehlenswert, den Darlehensbedarf einfach aufzusplitten in 2 oder sogar 3 Teilbeträge. Dann kann man verschiedene Konditionsbindungen vereinbaren. Besonders empfehlenswert ist diese Vorgehensweise, wenn man weiß, dass man in absehbarer Zeit zu Geld kommt und einen größeren Teilbetrag des Darlehens zurück zahlen kann.

Sagen wir mal, eure Eltern haben euch versprochen, dass ihr in genau fünf Jahren 100.000,00 EUR geschenkt bekommt. Dann empfiehlt es sich, 100.000,00 EUR des Darlehens auf genau fünf Jahre fest zu schreiben, weil’s dann zurück bezahlt wird. Der Rest kann dann auch mit 10jähriger Konditionsfestschreibung vereinbart werden.

Ein guter Berater wird euch aber nach solchen Sachen fragen und euch entsprechend beraten!


Außerplanmäßige Darlehenstilgung
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Ist ein Darlehensvertrag mal geschlossen, ist eine Rückzahlung für gewöhnlich nicht möglich. Auch nicht aus einem Lottogewinn oder einer Erbschaft. Diese Möglichkeit gibt es entweder gemäß BGH beim Verkauf des Hauses oder in Ausnahmefällen bei schwerwiegenden sozialen Gründen, z.B. ist der verdienende Ehepartner gestorben und das Darlehen soll aus einer fälligen Lebensversicherung zurück bezahlt werden, weil der Verbleibende sich die monatlichen Raten nicht leisten kann.

Dann wird aber ein sogenanntes Vorfälligkeitsentgelt fällig. Das bedeutet, die Bank hat sich ja mal refinanziert und muss selber auch weiter Zahlungen leisten. Wenn jetzt vorzeitig Geld kommt, muss die Bank es ja wieder unterbringen. Und das ist meistens nicht zu dem Satz möglich, den man bisher bekommen hat. Also entsteht ihr ein Schaden. Dieser Schaden wird in Rechnung gestellt und kann schon mal – abhängig von der Darlehensrestlaufzeit und dem Nominalzinssatz – in die Tausende gehen.


Verkehrswert – Beleihungswert
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Verkehrswert
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Kurzer Exkurs: Die Bank will ja auch wissen, wie viel die Wohnung oder das Haus wert ist, das ihr euch kauft. Also wird sie eine Einschätzung treffen durch einen Sachverständigen. Normal kann auch der Sachbearbeiter diese Einwertung treffen. Oft basiert diese Annahme auf dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Aber auch der durchschnittliche m²-Preis von vergleichbaren Wohnungen, bzw. Grundstückspreise und Substanzwerte bei Häusern werden zurate genommen. Hieraus ergibt sich der Verkehrswert.

Beleihungswert
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Die Bank muss vom Worst Case ausgehen. Das heißt, was würde die Bank bekommen, wenn das Haus zwangsversteigert werden müsste. Und das ist in den seltensten Fällen der Verkehrswert. Also wird ein Beleihungswert festgelegt. Bis maximal zu dieser Höhe wird für gewöhnlich auch ein Darlehen vergeben.

Der Beleihungswert errechnet sich vereinfacht aus errechnetem Verkehrswert abzüglich 10 %. Bei besonders alten Objekten oder solchen, die direkt neben einer lauten Bahnlinie liegen, kann dieser sogenannte Sicherheitsabschlag auch mal höher liegen. Die Bank wird euch im Regelfall aber nicht verraten, welchen Beleihungswert sie für euer Haus festgelegt hat.


So, das war wohl genügend Input für heute. Nächste Woche geht’s dann weiter mit den verschiedenen Darlehensarten. Bis dann!

Danke für's Lesen, Bewerten und Kommentieren
Eure Silke

© by Mausbaer1977