Mehr zum Thema Baufinanzierung Testbericht

Wie soll das gehen und was soll das bringen ? Hier die Erklärung.

Die meisten Menschen machen sich erst dann über die Finanzierung des Hauses gedanken, wenn das Bauvorhaben kurz bevor steht. Dass man, wie bei vielen Dingen, eine Menge Geld sparen kann, wenn man frühzeitig darüber nachdenkt, will ich hier darlegen.

Es gibt grundsätzlich nur zwei Möglichkeiten ein Darlehn aufzunehmen:

1. Anuitätendarlehn:
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Das Darlehn wird aufgenommen und man zahlt einen festen Betrag monatlich zurück. Dieser Betrag setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, u.z. in der Form, dass man zu Beginn fast nur Zinsen bezahlt und nur ein kleiner Teil zur Tilgung dient(meist 1 %). Da man aber monatlich eben auch das Darlehn tilgt und deshalb weniger Zinsen zahlen muss, nimmt der Zinsanteil an dem monatlichen Betrag ab. Dafür steigt aber der Tilgungsanteil, so dass der monatliche Betrag gleich bleibt, aber mehr getilgt wird. Ich versuche das mal anhand einer Grafik zu veranschaulichen:

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*---------------------------------**
*-------- Zinsen----------------*-*
*-------------------------------*--*
*-----------------------------*----*
*----------------------------*-----*
*--------------------------*-------* mtl. Betrag
*------------------------*---------* gleich
*--------------------*-------------*
*---------------*------------------*
*----------*-----------Tilgung----*
*--*-------------------------------*
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2. Tilgungsersatz:
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Bei dieser Möglichkeit nimmt man natürlich ebenfalls ein Darlehn auf und zahlt dafür Zinsen, aber man tilgt es nicht, sondern spart nebenher das Geld an, um es am Ende in einer Summe zurückzuzahlen:

**************************
*----------------------------------*
*---------Zinsen------------------*
*----------------------------------* mtl. Betrag
************************** gleich
**---------Sparen/---------------*
\'\'\'\'**********-----Tilgung------*
\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'************-------*
\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'\'***********

(\'\'\' bitte wegdenken - ging nicht anders)

Dieser Tilgungs- bzw. Sparvertrag wird in den allermeisten Fällen als Lebensversicherung angeboten, man kann aber auch eine Fondspolice dazu nehmen.

Welche dieser Möglichkeiten macht nun mehr Sinn ?
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Beim Tilgungsersatz-Darlehn (2) wird nicht getilgt, also muss man auf den gesamten Beitrag, für die komplette Laufzeit Zinsen zahlen. Es macht also nur Sinn, Geld nebenher anzusparen, wenn der Zinssatz, den man beim Ansparen erhält HÖHER ist als der Zinssatz, den man für das Darlehn bezahlt. Das ist bei einer Lebensversicherung in den allermeisten Fällen nicht der Fall. Anders sieht das bei einer Fondspolice aus (Den Unterschied zwischen Lebensversicherung und Fondspolice erkläre ich in einer anderen Meinung). Da dort das Geld in einem oder mehreren Aktienfonds gespart wird, kann man in den allermeisten Fällen von einer höheren Verzinsung ausgehen.

Jetzt werden viele von Euch sagen, dass es doch nicht zu empfehlen sei, das eigene Haus mit Aktienfonds zu finanzieren. Diesen von euch empfehle ich, sich die langfristigen Wertentwicklungen von Fonds anzuschauen. Im Internet gibt es sicherlich genügend Quellen. Man wird sehen, dass man von einer Wertentwicklung zwischen 10 und 15 % ausgehen kann. Abzüglich Kosten bleibt immernoch eine höhere Rendite übrig, als man an Darlehnszinsen zahlt.

Man sollte also die Chancen und die Risiken für sich abwägen.


Jetzt zum eigentlichen Kern dieser Meinung: Wer in dieser zweiten Möglichkeit eine Chance sieht kann dadurch viel Geld sparen. Wenn nämlich schon frühzeitig mit der Fondspolice begonnen wird, also schon BEVOR das Haus geplant wird, möglichst schon Jahre früher, hat natürlich die benötigte Rückzahlungssumme eher zusammen. Das Darlehn kann zu diesem Zeitpunkt getilgt werden und es fallen natürlich auch keine Zinsen mehr an.

Bei einer Darlehnssumme von 100.000 € und einem Zinssatz von 6 % macht jedes Jahr eine Ersparniss von 6000 € aus. Wenn man also z.B. 5 Jahre eher mit der Fondspolice anfängt, so spart man bei diesem Beispiel 30.000 € an Zinsen. Man zahlt also das Darlehn bereits zurück, ohne dass man es aufgenommen hat.

Zuletzt noch ein Punkt: Die Bank, die das Darlehn vergibt rechnet immer sehr vorsichtig. Sie tut so, als ob sich die Fondspolice nur mit 6 % entwickelt. Sie vergibt also nur soviel Geld, wie aus der Fondspolice herauskommt, wenn sie sich mit 6 % entwickelt. Da in der Vergangenheit immer mehr an Rendite erwirtschaftet wurde kann man auch noch davon ausgehen, wesentlich früher das Darlehn zurückzahlen zu können als von der Bank berechnet.

Jetzt folgt eine grundsätzliche Erklärung zur Baufinanzierung, die meine Kunden ebenso erhalten, sie sollte weitere nützliche Tipps enthalten:

Grundsätzliche Erklärungen zur Baufinanzierung

1. Um Zinssätze miteinander zu vergleichen, sollte man immer den effektiven Zinssatz heranziehen, da in diesem Zinssatz auch alle Bearbeitungsgebühren und sonstigen Kosten enthalten sind.

2. Bei der Wahl der Zinsbindung ist folgendes zu beachten: Üblich ist eine Zinsbindung von 10 Jahren. Dabei ist aber der bei Ablauf der Zinsbindung aktuelle Zinssatz zu akzeptieren. Bei einer längeren Zinsbindung (meist 15 Jahre) ist zwar von Anfang an ein höherer Zinssatz zu bezahlen (meist 0,3% bis 0,5% höher), aber man ist selber trotzdem nur 10 Jahre an diesen Zinssatz gebunden, denn man hat einseitig das Recht, den Zinssatz in den letzten fünf Jahren neu festzuschreiben. Dieses Recht hat die kreditgebende Bank nicht! So ist man wesentlich flexibeler und kann auf die Marktsituation in den letzten fünf Jahren reagieren.

3. Grundsätzlich sollte man bei der Berechnung der Finanzierung ohne die Eigenheimzulage rechnen. Natürlich erhält man diese, das steht fest, aber wenn jeder Euro bereits für die Finanzierung verplant ist, bleibt nichts für unvorhersehbare Ereignisse übrig.

4. Bausparverträge haben den Vorteil, dass der Darlehnszins in der Regel geringer ist, als man ihn von den Banken angeboten bekommt. Der Nachteil bei Bausparverträgen liegt darin, dass das Darlehn in ca. 10 Jahren getilgt sein muss, so dass die monatliche Rate wesentlich höher ist, als bei den Bankdarlehn. Wer sich das leisten kann, hat mit einem Bausparkredit eine gute Wahl getroffen, doch meiner Erfahrung nach, ist das größte Anliegen der Bauherren, die monatliche Rate gering zu halten. Deshalb wird, gerade wenn der marktübliche Darlehnszinssatz nicht wesentlich über dem der Bausparkasse liegt, meist nur das Guthaben aus einem bestehenden Bausparer als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht.

5. Absolut abzuraten ist von der Möglichkeit ein noch anzusparendes Bausparkonto vorzufinanzieren. Das heißt, das ein Bausparvertrag abgeschlossen und angespart wird. Die komplette Bausparsumme wird aber schon jetzt ausgezahlt und man zahlt für die Zeit bis der neue Bausparvertrag fällig wird (meist mehrere Jahre) auf die komplette Summe Zinsen und tilgt nicht. Erst wenn der Bausparvertrag fällig ist, tilgt dieser das vorfinanzierte Darlehn, so dass dann nur noch das Bauspardarlehn getilgt werden muss. Dieses wird ausschließlich angeboten, um bei einer Finanzierung zusätzlich einen Bausparvertrag zu verkaufen und ist in jedem Fall für den Bauherren ungünstig !

6. Wenn man die Möglichkeit hat während der Darlehnslaufzeit zusätzlich Geld anzusparen und damit evtl. Sondertilgungen vornehmen zu können, so sollte eine Sondertilgungsvereinbarung auf jeden Fall mit in den Darlehnsvertrag einfließen. Allerdings nehmen die Banken für diese zusätzliche Möglichkeit zu tilgen oft einen etwas erhöhten Zinssatz.

7. Es lohnt sich in jedem Fall mehrere Angebote einzuholen und die Anbieter gegeneinander auszuspielen. Der erste Zinssatz, der genannt wird ist niemals der niedrigste, den man durch Verhandlungen erreichen kann. Leider aber sind die verschiedenen Baufinanzierungen oft nicht miteinander zu vergleichen, da jeder Berater andere Voraussetzungen annimmt. Deshalb ist es ratsam sich zunächst zu entscheiden, wie die Finanzierung grundsätzlich zu gestalten ist (z.B. ohne Eigenheimzulage rechnen / Einbeziehung von bestehenden Fondspolicen oder Lebensversicherungen etc.) und dann die Angebote der verschiedenen Banken, die in Frage kommen, so vergleichen zu können.

Alles Gute für die eigenen 4 Wände !!!

Patrick