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Vielen von uns wird es so ergehen, dass sie sich am Jahresanfang, wenn es nötig wird, die Einkommensteuerklärung abzugeben, überlegt wird, was könnte ich dem Finanzamt gegenüber geltend machen, um meine Steuerlast zu senken.

Vor 3 Jahren machten wir uns auf den Weg nach einer Immobilie, nicht zu dem Zweck dort selbst einzuziehen, sondern um Eigentum zu erwerben, was zum einen zur Kapitalanlage gedacht ist, zum anderen später als Wohnung für die Kinder zur Verfügung steht und im Augenblick erheblich dazu beiträgt, die Steuerlast zu senken.

Man sollte also folgende Überlegungen mit einbeziehen:

Will ich die Immobilie später behalten oder will ich sie wieder verkaufen. Dazu muss man wissen, dass man erst nach 10 Jahren den sogenannten Spekulationsgewinn steuerfrei kassieren darf. Will man die Immobilie also nur kurzfristig zu Spekulationszwecken erwerben, ergibt sich hier eher ein Steuernachteil.

Wir hatten uns jedoch überlegt, nachdem wir 2 Kinder im Jugendalter haben, dass wir eine vermietete Immobilie auch zu dem Zweck erwerben wollen, damit später einmal eine einigermaßen erschwingliche Wohnung für eines der Kinder zur Verfügung steht.
Wir wohnen im Raum München und dort bekommt man keine günstige Wohnung.

Ob also unser Objekt eine Wertsteigerung erfährt oder nicht, ist für uns nur zweitrangig, da wir sowieso nicht beabsichtigen, die Wohnung zu verkaufen.

Ein zweiter wesentlicher Punkt ist, kaufe ich eine neue oder eine gebrauchte Wohnung. Nachdem hier in München auch bei Kauf die Preise extrem hoch sind, kam in unserem Fall nur eine gebrauchte Immobilie in Betracht. Dazu muss man wissen, dass eine neu hergestellte Wohnung steuerlich wesentlich besser abgeschrieben werden kann, wie eine alte Wohnung.

Bei Neubauten ist die degressive Abschreibung möglich, d.h. 5 % vom 1.-8. Jahr, 2,5 % 9.-14. Jahr und 1,25 % 15.-50. Jahr. Bei Altbauten kann nur linear abgeschrieben werden, d.h. 2 % für die gesamte Laufzeit von 50 Jahren.

Also heißt es hier den Rechenstift ansetzen. Es stellt sich die Frage, lohnt es sich wirklich für eine 74 qm Wohnung ca. 100.000 Euro mehr auszugeben, nur um die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen zu können. Ich meine nein.

Der dritte Punkt betrifft die Größe und Lage der Wohnung. Bei uns im Ort wurde eine ehemalige Bundeswehrsiedlung von Grund auf saniert und aufgestockt. Sie Sanierung betrifft alles, was mit dem Allgemeingut, d.h. Fassade, Keller, Terassen, Balkone, Garagen, Fenster etc. etc. zu tun hat. Lediglich die Wohnungen innen wurde nicht saniert.

Nachdem wir, wie bereits erwähnt, nicht darauf aus sind, die Wohnung schnellstens wieder zu verkaufen, haben wir zu einer Wohnung gegriffen, die 4 kleine Zimmer hat (man könnte 3 Zimmer daraus machen), 74 qm groß ist und einen kleinen Gartenanteil hat. Der Gartenanteil hat uns zwar extra ca. 16.000 Euro gekostet, aber damit ist gewährleistet, dass die Wohnung 100 %ig immer vermietet werden kann. Denn solche Wohnungen sind bei uns rar. Als Zugabe wird man in unserer Gemeinde leider gezwungen einen Garagenplatz mitzukaufen, der in einer neuerbauten Tiefgarage liegt und mit 10.000 Euro nicht gerade preiswert ist.
Im Moment des Kaufes war die Wohnung gut vermietet und durch eine Mietgarantie für 5 Jahre wurde die Mieteinnahme durch den Bauträger auch gewährleistet.

Die Wohnung selbst sollte 150.000 Euro kosten, wir konnten den Bauträger jedoch dann auf 143.000 Euro herunterhandeln.

Bei diesen Kosten bleibt es natürlich nicht. Wie die meisten wissen, kommen noch Kosten des Notars, Grunderwerbsteuer, manchmal auch noch Maklergebühren hinzu. Da kommen schnell noch ca. 5 % der Kaufsumme zusammen (allerdings ohne Maklergebühren).

Als wir uns für eine Wohnung entschieden hatten, musste man sich mit den Zinskonditionen der verschiedenen Banken auseinandersetzen. Sowas ist in unserem Haushalt meine Aufgabe, aber eine Aufgabe die ich gerne übernehme, weil ich mich mit Bankgeschäften im allgemeinen recht gut auskenne.

Schnell waren über das Internet einige Konditionen verglichen, aber letztendlich bekam ich bei der Deutschen Bank, die zu diesem Zeitpunkt Sonderkonditionen anbot, den besten Zinssatz. Hier muss man immer darauf achten, dass man sich den effektiven Jahreszins geben lässt, weil dieser sämtliche Nebenkosten beinhaltet.

Unter anderem setzte ich mich also mit dem Filialleiter der Deutschen Bank zusammen, um die Konditionen noch genauer festzulegen. Am sehr günstigen Zinssatz von damals 4,6 % für 10 Jahre fest ließ sich nichts mehr machen, aber immerhin konnte ich aushandeln, dass keine Bereitstellungszinsen (die bezahlt man, wenn der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist benötigt wird) anfallen würden. Außerdem wollte ich auf gar keinen Fall irgendwelche Gebühren bezahlen. Auch diese wurden mir erlassen. Zum dritten konnte ich vereinbaren, dass auch jährliche Sonderzahlungen möglich sein würden.

Wenn man ein vermietetes Objekt kauft, dann macht man dies unter anderem auch unter steuerlichen Aspekten. Deshalb sollte man eine möglichst hohe Kreditsumme aufnehmen, weil die Kreditzinsen, dann steuerlich berücksichtigt werde können. Je höher der Kredit, um so höher die Kreditzinsen.

Am besten rechnet man sich die ganze Angelegenheit, evtl. mit Hilfe des Bankbeamten durch, damit man entscheiden kann, ob eine Eigenleistung Sinn macht oder nicht.

Wir nahmen also einen Kredit in Höhe von 175.000 Euro auf.

Und nun zu der entscheidenden Frage, lohnt es sich oder nicht?

Ich meine ja, weil die Kreditzinsen in meinem Fall durch den Mieter völlig abgedeckt sind. Bei einem Annuitätendarlehen tilgt man 1 % der Kreditsumme, in meinem Fall sind das 175 Euro im Monat. Diese sind durch die steuerliche Entlastung abgedeckt. Das heißt also, dass ich in den ersten 10 Jahren Tilgung und Zinsen in voller Höhe erstattet bekomme.

Mittlerweile, seit dem Kauf, sind in München die Grundstücks- und Wohnungspreise erheblich gestiegen. Also kann ich davon ausgehen, dass die Wohnung in der Zwischenzeit mindestens 25.000 Euro mehr Wert ist. Allerdings muss man diesen Betrag um die Kosten, die bei Kauf entstanden sind, schmälern (Notar etc.).

Allerdings muss man nach 10 Jahren sehen, wie es weiter gehen soll. Sind die Kreditzinsen wieder derartig günstig, wird man den Kredit sicher nochmals erneuern. Evtl. kommt jedoch auch eine Teilzahlung mit Resttilgung in Frage. Nach 10 Jahren hat man also einen kleinen Unsicherheitsfaktor, den man vorher nicht berechnen kann.

Meine Meinung

Wenn das zu versteuernde Einkommen größer 40.000 Euro ist und man sich selbst Eigentum schaffen will, sollte man aus steuerlichen Gründen nicht darauf verzichten, sich ein vermietetes Objekt anzuschaffen. Jedoch sollte man auf keinen Fall irgendein Objekt nehmen, hier denke ich vor allem an die Zeit, als alle Welt meinte, sie müsse unbedingt im Osten eine Immobilie erwerben, sondern sorgfältig auf die Infrastruktur des Ortes achten, an dem man Kaufen möchte.

Wenn man dann, wie in meinem Fall, nicht unbedingt wieder verkaufen will oder muss, kann man eigentlich nichts falsch machen.