Erfahrungsbericht von FloVi
Quo vadis, Germania? Gedanken zu Parteien und der Wahl
Pro:
---
Kontra:
---
Empfehlung:
Nein
Vor knapp vier Jahren war es relativ einfach zu wählen, alles, nur nicht CDU. Und jetzt? Am besten gar nichts, denn die Alternativen kann man allesamt in die Tonne treten.
Die SPD hängt irgendwo zwischen einem überkommenen hudert Jahre alten Klassenkampf und einer globalen Wirtschaft fest, und sie ist nicht in der Lage sich zwischen beidem zu entscheiden oder gar einen effektiven Kompromiss zu finden. Sie buhlt um Gewerkschaften, die seit langem schon nichts weiter tun als Pfründe zu sichern und das in einem wirtschaftlichen Umfeld, das seine Kühe schlachtet anstatt sie zu melken.
Die CDU und CSU tragen ihren Widerspruch schon im Namen, christlich und demokratisch oder sozial, das passt definitiv nicht zusammen. Den Beweis haben die Parteien beim Kruzifix-Urteil des Bundesverfassungsgericht (BVG) angetreten. Zur Erinnerung: Das bayerische Schulgesetz hatte einen Passus, der jede öffentliche Schule verpflichtete in jedem Klassenzimmer ein Kruzifix aufzuhängen. Einige Eltern haben dagegen erfolgreich geklagt, denn Kirche und Staat sind in Deutschland rechtlich und organisatorisch strikt voneinander getrennt. Ein Kruzifix-Zwang verstößt gegen diese Grundordnung. Das BVG hatte sogar festgehalten, dass der Passus bleiben könne, wenn im Schulgesetz Ausnahmen geregelt werden. Von den C-Parteien und Kirchen hört man stattdessen nur (und die Medien nahmen dies auf), das BVG hätte die Kreuze in den Schulen verboten, was völliger Unsinn war, und ich bin überzeugt, dass die entsprechenden Leute (ein gewisser Herr Stoiber schrie mit am lautesten) das auch wussten.
Doch den Abgeordneten braucht so etwas nicht zu stören. Er/sie genießt nicht nur, wie weithin bekann, Immunität vor Rechtsverfolgung (was allerdings vom Parlament im Bedarfsfall aufgehoben werden kann und - soweit ich weiß - auch wird). Nein, er kann auch wegen seiner Äußerungen im Bundestag nicht zur Verantwortung gezogen werden, solange er niemanden verleumdet (GG, Artikel 46: Immunität und Indemnität).
Es gab immer wieder Zeiten, in denen das BVG von der Politik (nicht nur von der CDU) bewusst missbraucht wurde (z.B. Auslandseinsätze der Bundeswehr), vermutlich machte es auch noch Spaß, eine Instituiton in Misskredit zu bringen, die bereits mehrfach die automatische Diätenerhöhung zu verhindern wusste.
In den 70er Jahren gab es bereits einen solchen Vorstoß, damals argumentierte das BVG, dass die öffentliche Diskussion bei den Diätenerhöhungen das einzige Kontrollmittel sei, da die Abgeordneten immerhin ihre Vergütung selbst festlegten.
Und was ist mit den restlichen Parteien? Ein Haufen farbloser Opportunisten, die für ein bißchen Regierungsmacht offenbar ihre eigenen Eltern verkaufen. Das ist auch alles, was sie noch anbieten können, denn ihre Prinzipien haben sie größtenteils schon verhökert.
Einzige Ausnahme sind vielleicht die ultrarechten Parteien, und soll ich Euch was sagen: Ich würde mir auch mal ein ausländerfreies Deutschland wünschen, nur um zu sehen, wem die Rechtspopulisten dann die Schuld geben wollen. Eins ist doch wohl klar, die Ausländer sind und waren nie das Problem. Auch nicht die Asylanten, denn die paar Figuren müssten wir als reiches Industrieland locker verkraften.
Die Probleme finden sich nur im Mikrokosmos der Nachbarschaft und die Schuld hieran trägt eindeutig die fehlende Integrationspolitik der Städte und Gemeinden. Da wird mal schnell ein Asylantenheim aufgemacht, die Leute werden ökonomisch kaserniert und dann größtenteils sich selbst und ihren Nachbarn überlassen. Konflikte sind vorprogrammiert, manchmal sieht es so aus, als seien sie sogar gewollt. Abwegig? Keineswegs, denn es ist schon eine Überlegung wert, warum weder Bund, Länder noch Gemeinden hier gegensteuern, wo der Volkszorn doch ein Ziel hat, das sich - lobbylos wie es ist - in einer Wahl nicht wehren kann? Da ist es schon viel effektiver und fotogener in tiefster Betroffenheit vor den qualmenden Überresten eines Ausländerheimes zu stehen.
Doch zurück zur Gegenwart: *Traue keiner Statistik, die Du nicht selber gefälscht hast*. Die SPD scheint mit ihrer Zahlenschönfärberei diese Churchil-Aussage mit aller Macht bestätigen zu wollen, während Herr Stoiber sich Ende Januar in seiner Rede zum Wahlkampfauftakt mit fremden Federn schmückt und tatsächlich behauptet, es wäre ein Verdienst der Bundesregierung gewesen, dass es zu deutschen Wiedervereinigung kam. Gorbatschow? Der Name kommt mir bekannt vor, wer ist das?
Der Wahlkampf wird zu einer Schlammschlacht, die aus verdrehten Tatsachen, Halbwahrheiten und ganzen Lügen besteht, das eigene Programm wird zur Nebensache, immerhin muss man davon ablenken, dass sich die Parteien nur noch marginal voneinander unterscheiden, denn sie hängen alle fest in den Sachzwängen der Globalisierung. Und wie man zu der oder auch nur zu einem vereinten Europa steht, tut eigentlich nichts zu Sache, denn diese Entwicklung wird notwendig sein. Das liegt einfach daran, dass sich die großen Probleme wie beispielweise Kriminalität, Weltwirtschaft (was nicht immer ein Unterschied ist) und Umweltschutz längst selbstständig globalisiert haben und nicht mehr national zu lösen sind.
Die Nichtwähler sind längst zur stärksten Gruppierung geworden und anstatt Erkenntnisse und Konsequenzen daraus zu ziehen, stellen sich die großen Parteien kollektiv in die Schmollecke und erklären den bösen Nichtwähler zum Buhmann, wenn die Rechten davon profitieren.
Unsere Demokratie ruht auf wichtigen Prinzipien, von denen die Gewaltenteilung ein wesentliches ist:
1. Exekutive
Die kann man vergessen, denn die Bundesregierung hat mehr die eigene Wiederwahl als das Wohl des Volkes im Auge.
2. Legislative
Die Gesetzgebung findet auf zwei Ebenen statt:
Das Parlament, der Bundestag ist längst zu einer Pensionssicherungs-Institution für Beamte verkommen, die Opposition ist schon lange nicht mehr konstruktiv, man ist schon prinzipiell gegen den politischen Widersacher gegen alle seine Vorschläge, selbst wenn man sie noch in der letzten Legislaturperiode selbst gemacht hat.
Der Bundesrat hat sich erst vor kurzem als Laien-Spielhaus geoutet, mit dem einzigen Unterschied, dass seine Aufführungen den Steuerzahler erheblich mehr Geld kosten als jedes kleine Provinztheater.
3. Judikative
Die Bundesgerichte funktionieren noch, doch wie bereits erwähnt wird gerade das Bundesverfassungsgericht von der Politik immer wieder missbraucht.
Fazit
Unsere Demokratie ist zu einer Farce geworden, selbst die Medien opfern ihre Kontrollfunktion immer mehr den Geboten der Einschaltquoten und Auflagenzahlen.
Das nächste Armutszeugnis deutscher Politik wird gerade vorbereitet, das große Kandidatenduell wird im August landesweit gesendet und es ist sicher nichts prophetisches daran, wenn ich sage, dass dieses nur eine weitere Schlammschlacht ohne jeden Inhalt sein wird. Es geht nur darum, wer im Fernsehen besser rüberkommt, nicht das Programm oder die Politik bestimmen die Wortwahl. Es sind die Imageberater und Werbestrategen, die hier zu Wort kommen werden, der Wahlkampf wird zur miesen bundesdeutschen Real-Soap.
Oh, richtig. Ich vergaß. Man kann ja selbst in die Politik gehen und etwas verändern. Klar! Und Don Quixote hat man für verrückt erklärt.
Apropos: Was macht die FDP? Sie präsentiert uns Westerwelle als Kanzlerkandidat. Kein Kommentar!
Und wohin gehst Du nun, Deutschland?
Keine Ahnung. Und irgendwie scheint es auch niemanden wirklich zu interessieren.
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Mai 2002, Florenz Villegas
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-22 18:43:29 mit dem Titel Wohnraummiete: Mietminderung - wie geht das?
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
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Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieser Beitrag auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die folgenden Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein konkretes (rechtliches) Vorgehen!
Gesetzliche Grundlage
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§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) ...
(3) ...
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Was heißt das?
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Drei wichtige Dinge ergeben sich aus diesem Paragraphen:
1. Ist die Tauglichkeit der Wohnung stark eingeschränkt, entspricht sie nicht mehr dem ursprünglich gemieteten Objekt. Damit hat der Vermieter auch keinen Anspruch mehr auf die volle Netto-Miete (= Miete ohne Nebenkosten wie Heizung oder Müllabfuhrgebühren).
2. Dass sich die Miete mindert ist weder ein Anspruch, noch muss der Vermieter dem zustimmen. Die Minderung des Mietzinses ist eine automatische Rechtsfolge durch den Mangel. Es spielt auch keine Rolle, ob der Vermieter Schuld am Auftreten des Mangels hat.
3. Handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum, kann der Vermieter die Mietminderung nicht vertraglich aushebeln. Egal, ob es sich um einen Formularmietvertrag handelt, oder um einen individuell ausgehandelten Vertrag. Eine Klausel, die Mietminderungen ausschließt wäre nichtig.
Praxis
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Vorbemerkung:
Die Mietminderung ist KEIN Schadenersatz! Dieser wird in §536a abgehandelt und ist völlig von der Mietminderung zu trennen.
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Ein wesentlicher Streitpunkt ist immer wieder die Erheblichkeit des Mangels. Im Extremfall ließe sich das nur gerichtlich klären, das gilt auch für die Höhe der Mietminderung. Es gibt hier leider keine verbindlichen Maßstäbe und wird auch von den Gerichten immer wieder unterschiedlich bewertet.
Dabei geht es auch nicht nur um den Mangel als solchen. Auch die weiteren Umstände sind zu berücksichtigen. So ist beispielsweise ein Wasserfleck an der Decke über dem hohen Schlafzimmerschrank für eine Minderung vielleicht zu unerheblich, während ein Fleck der selben Größe im Wohnzimmer, wo er immer wieder die Blicke der Besucher auf sich zieht, eine Mietminderung rechtfertigt.
Ein gutes Hilfsmittel für die Bewertung eines Mangels hinsichtlich seiner Tauglichkeit zur Mietminderung, sind die so genannten Minderungstabellen. Dabei haben die Ersteller Gerichsurteile zusammen getragen, in denen über Minderungen entschieden wurde. Natürlich fehlt auch diesen Tabellen jegliche Verbindlichkeit, doch sie können einen ersten Eindruck geben. Am Ende dieses Beitrags habe ich ein paar Internet-Quellen für solche Tabellen aufgelistet.
Egal ob gemindert werden soll oder nicht. Jeder Mieter ist verpflichtet, einen Mangel umgehend zu melden. Kommt ein Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nach, kann er für Folgeschäden sogar haftbar gemacht werden.
Allerdings ist die Mängelanzeige auch eine gute Gelegenheit, dem Vermieter gleich mitzuteilen, dass man ab sofort nur noch eine verminderte Miete zahlen wird. Zumindest sollte man sich die Minderung ausdrücklich vorbehalten. Das ist zwar nach neuem Mietrecht nicht mehr unbedingt erforderlich, erleichtert die Sache aber im Zweifelsfall erheblich. So können Sie beispielsweise den Vermieter über ein bevorstehendes Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück informieren und gleichzeitig ankündigen, dass Sie bei erheblichen Belästigungen die Miete mindern werden.
Hat der Vermieter keine Einwände bezüglich der Erheblichkeit und der Mnderungshöhe, bleibt die Frage nach dem Zeitraum offen. Der verminderte Mietzins gilt ab dem Tag, an dem der Mangel aufgetreten ist (An die Mängelanzeigepflicht denken, spätestens am darauffolgenden Tag sollte die Mängelmeldung im Briefkasten sein) und zwar bis zu dem Tag, an dem der Mangel nicht mehr existiert.
Beispiel:
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Monatsmiete: 300 Euro kalt = 300 / 30 Tage* = 10 Euro
Minderung 10% = 1 Euro pro Tag
Dauer des Mangels 15 Tage, Minderung = 15 Euro
* Durchscnitt, wir bei jedem Monat angewendet
Bei länger anhaltenden Mängeln kann die Berechnung komplizierter werden. Eine defekte Heizung beispielsweise ist im Sommer nicht so dringlich. Bei zunehmender Kälte kann sich die Tauglichkeit der Wohnung jedoch Woche für Woche weiter mindern. Damit erhöht sich logischerweise auch der Minderungssatz.
Die meisten Mängel sind allerding nicht so dramatisch. Hier sehe ich die Mietminderung eher als Druckmittel gegen den Vermieter, den Mangel schnellstmöglich zu beseitigen. Da gibt es zwar noch weitere Möglichkeiten durch den Mieter, doch das ist jetzt hier nicht das Thema.
Wann kann nicht gemindert werden?
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Das mit der Erheblichkeit wurde ja schon erläutert, doch es gibt noch mehr. Da ist der §536b BGB sehr wichtig. Dort ist nämlich sinngemäß festgehalten, dass ein Mangel, den Sie bei Vertragsabschluss oder Annahme der Mietsache bereits kannten (oder hätten kennen müssen) keinen Minderungsanspruch mehr begründet.
Hier sind Übergabeprotokolle von entscheidender Bedeutung. Lesen Sie die immer sehr sorgfältig durch. Lassen Sie unbedingt einsetzen, dass der Vermieter die Mängel binnen eines gewissen Zeitraums zu beseitigen hat, das ist nämlich nicht automatisch so. Behalten Sie sich die Möglichkeit vor, dass sie die Miete mindern, sollte die Mängelbeseitigung innerhalb dieser Frist nicht stattfinden. Das setzt natürlich voraus, dass der Vermieter auch Einfluss darauf hat.
Wenn bei einer Wohnungsbesichtigung gut sichtbar ein fettes Bauschild auf dem Nachbargrundstück steht oder die Bauarbeiten schon begonnen haben, können Sie wegen des Baulärms nicht mehr mindern. Auch kann man von einem Interessenten erwarten, dass er z.B. alle Fenster und Türen auf Gangbarkeit prüft. Das sind die Mängel, von denen sie Kenntnis haben müssten. Unterlassen Sie solch grundlegende Prüfungen bei der Besichtigung, können Sie deshalb nicht mehr mindern.
Das alles ändert aber natürlich nichts daran, dass der Vermieter den Mangel beseitigen muss.
Mängelanzeige
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Mangel schriftlich melden (Beweisbarkeit, wenn Sie dem Vermieter nicht trauen, Einwurfeinschreiben)
Den Mangel so genau wie möglich beschreiben.
Zur Beseitigung des Mangels auffordern, am besten gleich mit einer Frist
- 14 Tage sind meist unstrittig
- bei sehr schweren Mängeln oder gar Gesundheitsgefahr natürlich weniger
Im selben Schreiben die Minderung ankündigen oder vorbehalten.
Mängelbeseitigung
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Das hat zwar mit dem Thema Minderung unmittelbar nichts mehr zu tun, passt aber gut genug um erwähnt zu werden:
Wenn der Vermieter nach Ablauf der Frist den Mangel nicht beseitigt hat, schreiben Sie ihm erneut. Setzen Sie in diesem Schreiben eine Nachfrist (gleicher Zeitraum wie vorher ist okay) und teilen Sie ihm mit, dass wenn er bis dahin nicht reagiert hat, Sie den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen.
Diese Vorgehensweise nennt man *Verzugsetzung mit Ablehnungsandrohung* und ist schon recht heftig. Sowas können Sie zwar allein durchziehen, doch sollten Sie das nicht ohne Beistand eines Anwaltes oder der Mieterberatung machen. Ein Verstoß z.B. gegen Formvorschriften kann teure Folgen haben.
Und abschließend wie versprochen die URL's zu einigen Mietminderungstabellen. Doch schön daran denken, die Zahlen sind keineswegs verbindlich. Es wird immer der Einzelfall bewertet!
http://www.brennecke-lechler.de/html/mietmindtabelle.html
http://www.kommunalfenster.de/tthema/thema059.htm
http://www.muehlenbein.de/mietmin.php
http://www.kanzlei-doehmer.de/mindtab.htm
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-22 18:45:04 mit dem Titel Wohnraummiete: Die Abmahnung
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieses Schreiben auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein weiteres Vorgehen!
Alle verwendeten Begriffe sind immer im Zusammenhang mit der Wohnraummiete zu sehen, es sei denn, es wird im Beitrag ausdrücklich etwas anderes ausgesagt.
Was ist eine Abmahnung?
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Im Grunde ist es nur der Hinweis, dass man ein vertragswidriges Verhalten an den Tag gelegt hat und dies doch bitte in Zukunft unterlassen möge.
Allerdings steckt schon ein bisschen mehr dahinter, denn die Abmahnung kann auch voraussetzung für ein weiteres Vorgehen sein, beispielsweise für eine Unterlassungsklage oder auch der Kündigung des Mietverhältnisses.
Übrigens ist keine besondere Form vorgeschrieben, aber eine mündliche Abmahnung hat kaum eine Beweiskraft, weshalb die Schriftform dringend empfohlen ist, auch ein Zustellungsnachweis ist vor Gericht immer sehr hilfreich.
Wann ist eine Abmahnung angebracht?
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Natürlich ist es unsinnig, für jeden kleinen Verstoß gegen die Hausordnung gleich abzumahnen. Bei fortgesetztem vertragswidrigem Verhalten sollte man sich aber nicht scheuen, diesen Weg zu gehen. Eine Abmahnung kann auch nützlich sein, wenn der Mieter durch sein Verhalten weitergehende Schäden verursacht, beispielsweise die Mietminderungen seiner Nachbarn wegen der Lärmbelästigung. Klassische Gründe für eine Abmahnung sind z.B.:
- unerlaubte Untervermietung
- unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. während des Urlaubs)
- unerlaubte Haustierhaltung
- ruhestörender Lärm
- Sachbeschädigungen an der Mietsache
- Störung des Hausfriedens
- Überbelegung der Wohnung
Bei unpünktlicher Mietzahlung ist eine Abmahnung eigentlich nicht erforderlich, macht sich bei Gerich aber erheblich besser. Außerdem kann die Abmahnung bewirken, dass sich der Mieter erklärt. Wenn beispielsweise immer zu spät bezahlt wird, und der Mieter sich nicht meldet, sollte die Abmahnung nicht nur die Kündigungsansdrohung enthalten. Eine Einladung zu einem persönlichen Gespräch kann durchaus zu einer alle zufriedenstellenden Lösung beitragen.
Überhaupt sollte die Abmahnung auch dazu dienen, den Dialog mit dem Mieter zu suchen. Oftmals liegen konkrete Gründe für ein Fehlverhalten vor und man darf heutzutage auch nicht unberücksichtigt lassen, dass die *lieben Nachbarn* auch gerne mal mobben, um beispielsweise die *schreckliche* allein erziehende Mutter mit dem *ewig quängelnden* Kleinkind loszuwerden.
Merke: Kinder sind etwas Wundervolles, kein Minderungs- und schon gar kein Kündigungsgrund! Gott sei Dank sehe nicht nur ich das so, sondern auch die deutschen Gerichte.
Wie muss eine Abmahnung aussehen?
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Wie gesagt: es gibt es keine Formvorschrift, inhaltlich sind allerdings einige Anforderungen zu beachten. So muss das vertragswidrige Verhalten genaestens beschrieben sein. Allgemeinheiten wie *Sie sind zu laut!* sind absolut untauglich. Vielmehr müsste hier genau aufgelistet sein, also wann, wo und welcher Art die Ruhestörung war. Werden Schönheitsreparaturen angemahnt, müssen die Arbeiten konkret benannt werden.
Wenn die Abmahnung nicht direkt vom Vermieter sondern einer von ihm beauftragten Person, muss auch eine Vertretungsvollmacht beiliegen, sonst ist die Abmahnung unwirksam (§174 BGB).
Sicherheitshalber (die Gerichte haben da schon unterschiedlich entschieden) sollten auch Konsequenzen angedroht werden, für den Fall, dass der Mieter sein Verhalten nicht einstellt, also beispielsweise Unterlassungsklage oder Kündigung.
Auch nicht vergessen: Eine Frist für die Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes. Die Länge dieser Frist sollte natürlich angemessen sein. Ruhestörungen sind natürlich sofort einzustellen, während man einem unerlaubten Untermieter schon ein bisschen Zeit einräumen sollte.
Sonst noch was?
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Bei einem Verhalten, das eine fristlose Kündigung rechtfertigt, muss natürlich keine Abmahnung vorausgehen. Wenn der Mieter also tätlich geworden ist oder das Mietverhältnis aus anderen Gründen unzumutbar wurde, kann dem Mieter sofort gekündigt werden.
Schlussbemerkung
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Natürlich ist es wichtig und für manche Wohnungseigentümer sogar existentiell, dass die Miete pünktlich bezahkt wird. Bei allen anderen Sachen steht jedoch immer der Hausfrieden im Vordergrund. Das sollte sowohl bei der Formulierung einer Abmahnung bedacht werden, als auch bei der Reaktion auf eine solche. Sich an die Verträge zu halten gilt immer für alle Beteiligten.
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-23 10:22:30 mit dem Titel Wohnraummiete: Kaution, das unbekannte Wesen
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieses Schreiben auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein weiteres Vorgehen!
Alle verwendeten Begriffe sind immer im Zusammenhang mit der Wohnraummiete zu sehen, es sei denn, es wird im Beitrag ausdrücklich etwas anderes ausgesagt.
Definition
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Vom Wort her ist die Kaution eine Sicherheitsleistung, zum Beipisel durch das Hinterlegen eines Geldbetrages. In der Wohnungswirtschaft wird eine Kaution auch genau in diesem Wortsinne verwendet.
Wofür kann die Kaution verwendet werden?
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Hier muss man unterscheiden, ob es sich um preisgebundenen oder frei finanzierten Wohnraum handelt. Bei letzterem kann der Vermieter die Kaution für alle künftigen Ansprüche gegen den Mieter heranziehen, die sich aus dem Mietverhältnis heraus ergeben.
Bei preisgebundenem Wohnraum (sozialer Wohnungsbau) ist das nicht der Fall. Hier kann die Kaution nicht zu Deckung von Mietschulden oder Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen verwendet werden. Der Grund dafür ist, dass diese beiden Risiken bereits in der Miethöhe berücksichtigt sind, und zwar durch Einfließen des Mietausfallwagnis und des Umlagenausfallwagnis in die Berechnung des Mietpreises. Damit ist die Kaution hier in der Regel nur für Ansprüche aus Schäden oder nicht getätigten Schönheitsreparaturen verwendbar.
Praxis
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Zunächst einmal bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung, denn eine Kautionszahlung seitens des Mieters ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. In den Standardverträgen, die man im Schreibwarenladen bekommen kann, ist eine entsprechende Klausel natürlich vorgesehen.
Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache der Grundmiete beschränkt. Hinzukommen dürfen lediglich fixe Betriebskosten, beispielsweise Pauschalen für kalte Umlagen.
Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung der Kaution in drei gleichen Teilen, allerdings ist der Anspruch sehr theoretisch und in der Praxis kaum durchsetzbar, da es dem Vermieter natürlich überlassen bleibt, ob er den VBertrag unterchreibt, solange die Kaution nicht gänzlich in seinen Händen ist. Mit anderen Worten: Ohne Kohle kein Vertrag. Das ist nicht nur legal, aus meiner Erfahrung heraus ist das auch unbedingt zu empfehlen. Drei Monatsmieten sind lächerlich, wenn man bedenkt, dass es mehr als ein Jahr dauern kann, bis man einen nichtzahlenden Mieter erfolgreich aus der Wohnung geklagt hat. Für den Eigentümer einer kleinen Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist die Kaution nur der Tropfen auf dem heißen Stein und kaum geeignet, die Zwangsversteigerung abzuwenden.
Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen treuhänderisch zu verwalten. Das kann im Zweifelsfall auch ein Schukarton unter seinem Bett sein, dann müsste er nur die Verzinsung später aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Verzinsung? Ja! Solange es sich nicht gerade um ein Zimmer in einem Studentenwohnheim handelt, muss die Kaution verzinst werden. Als Maßstab für die Zinshöhe dienen dabei die üblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Üblich bedeutet hier, dass der Vermieter den Zinssatz nimmt, die auch die Banken für Sparbücher gewähren. Dabei sind Sonderkonditionen unbeachtet zu lassen. Der Mieter kann auch gleich selbst ein Sparbuch anlegen. Die Banken und Sparkassen halten dafür so genannte Kautionssparbücher bereit, die zusammen mit einer Verpfändungserklärung zu Gunsten des Vermieters ausgegeben werden.
Die Zinsen stehen übrigens ganz und gar dem Mieter zu, allerdings erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bis dahin erhöhen sie einfach die Sicherheitsleistung.
Der Vermieter hat sogar unter Umständen die Möglichkeit, die Kaution auch während der Laufzeit des Mietvertrages ganz oder in Teilen aufzubrauchen, woraufhin der Mieter zur Wiederauffüllung verpflichtet werden kann. Dieses Vorgehen ist allerdings unüblich und auch nicht empfehlenswert.
*************** WICHTIG ***************
Sollte während der Mietzeit der Eigentümer wechseln, sollte sich der Mieter unbedingt vom neuen Eigentümer bestätigen lassen, dass der die Kaution erhalten hat und im Bedarfsfall gegen den alten Vermieter die Herausgabe bzw. die Übergabe an den neuen Eigentümer einklagen.
***************************************
Abrechnung der Kaution
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Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine Prüffrist zu. Die ab und zu vorkommene Praxis, dass ein Mieter die Wohnungsschlüssel nur im Tausch gegen die Kaution herausgibt, hätte vor Gericht also keine Chance. Das ergibt sich schon daraus, dass die Kaution auch für nicht erbrachte Schönheitsreparaturen herangezogen werden kann, was aber logischerweise eine Prüfung durch den Vermieter erforderlich macht, für die er die Wohnung betreten muss. Der Zeitraum ist leider nirgends festgelegt, eingebürgert hat sich eine Frist von drei Monaten, im Einzelfall auch schon sechs Monate. Es ist allerdings auch rechtens, wenn der Vermieter Teile der Kaution noch länger einbehält, wenn hierfür nachvollziehbare Gründe vorliegen. Zum Beispiel wenn sich abzeichnet, dass der Mieter nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung nachzahlen muss.
Aus diesen Gründen ist es auch nicht empfehlenswert, die drei letzten Monate nach einer Kündigung durch den Mieter die Miete nicht mehr zu zahlen, weil der Vermieter ja die Kaution hat. Das kann für den Mieter ziemlich teuer werden, da er die Kaution nicht bekommt und die Mietschulden Anlass für ein gerichtliches Mahnverfahren und eine Zahlungsklage sein können. Als Mieter würde ich eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter nur schriftlich treffen.
Übrigens: Die Rückzahlung der Kaution ist auch eine Erklärung, dass seitens des Vermieters grundsätzlich keine weiteren Forderungen mehr bestehen.
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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Die SPD hängt irgendwo zwischen einem überkommenen hudert Jahre alten Klassenkampf und einer globalen Wirtschaft fest, und sie ist nicht in der Lage sich zwischen beidem zu entscheiden oder gar einen effektiven Kompromiss zu finden. Sie buhlt um Gewerkschaften, die seit langem schon nichts weiter tun als Pfründe zu sichern und das in einem wirtschaftlichen Umfeld, das seine Kühe schlachtet anstatt sie zu melken.
Die CDU und CSU tragen ihren Widerspruch schon im Namen, christlich und demokratisch oder sozial, das passt definitiv nicht zusammen. Den Beweis haben die Parteien beim Kruzifix-Urteil des Bundesverfassungsgericht (BVG) angetreten. Zur Erinnerung: Das bayerische Schulgesetz hatte einen Passus, der jede öffentliche Schule verpflichtete in jedem Klassenzimmer ein Kruzifix aufzuhängen. Einige Eltern haben dagegen erfolgreich geklagt, denn Kirche und Staat sind in Deutschland rechtlich und organisatorisch strikt voneinander getrennt. Ein Kruzifix-Zwang verstößt gegen diese Grundordnung. Das BVG hatte sogar festgehalten, dass der Passus bleiben könne, wenn im Schulgesetz Ausnahmen geregelt werden. Von den C-Parteien und Kirchen hört man stattdessen nur (und die Medien nahmen dies auf), das BVG hätte die Kreuze in den Schulen verboten, was völliger Unsinn war, und ich bin überzeugt, dass die entsprechenden Leute (ein gewisser Herr Stoiber schrie mit am lautesten) das auch wussten.
Doch den Abgeordneten braucht so etwas nicht zu stören. Er/sie genießt nicht nur, wie weithin bekann, Immunität vor Rechtsverfolgung (was allerdings vom Parlament im Bedarfsfall aufgehoben werden kann und - soweit ich weiß - auch wird). Nein, er kann auch wegen seiner Äußerungen im Bundestag nicht zur Verantwortung gezogen werden, solange er niemanden verleumdet (GG, Artikel 46: Immunität und Indemnität).
Es gab immer wieder Zeiten, in denen das BVG von der Politik (nicht nur von der CDU) bewusst missbraucht wurde (z.B. Auslandseinsätze der Bundeswehr), vermutlich machte es auch noch Spaß, eine Instituiton in Misskredit zu bringen, die bereits mehrfach die automatische Diätenerhöhung zu verhindern wusste.
In den 70er Jahren gab es bereits einen solchen Vorstoß, damals argumentierte das BVG, dass die öffentliche Diskussion bei den Diätenerhöhungen das einzige Kontrollmittel sei, da die Abgeordneten immerhin ihre Vergütung selbst festlegten.
Und was ist mit den restlichen Parteien? Ein Haufen farbloser Opportunisten, die für ein bißchen Regierungsmacht offenbar ihre eigenen Eltern verkaufen. Das ist auch alles, was sie noch anbieten können, denn ihre Prinzipien haben sie größtenteils schon verhökert.
Einzige Ausnahme sind vielleicht die ultrarechten Parteien, und soll ich Euch was sagen: Ich würde mir auch mal ein ausländerfreies Deutschland wünschen, nur um zu sehen, wem die Rechtspopulisten dann die Schuld geben wollen. Eins ist doch wohl klar, die Ausländer sind und waren nie das Problem. Auch nicht die Asylanten, denn die paar Figuren müssten wir als reiches Industrieland locker verkraften.
Die Probleme finden sich nur im Mikrokosmos der Nachbarschaft und die Schuld hieran trägt eindeutig die fehlende Integrationspolitik der Städte und Gemeinden. Da wird mal schnell ein Asylantenheim aufgemacht, die Leute werden ökonomisch kaserniert und dann größtenteils sich selbst und ihren Nachbarn überlassen. Konflikte sind vorprogrammiert, manchmal sieht es so aus, als seien sie sogar gewollt. Abwegig? Keineswegs, denn es ist schon eine Überlegung wert, warum weder Bund, Länder noch Gemeinden hier gegensteuern, wo der Volkszorn doch ein Ziel hat, das sich - lobbylos wie es ist - in einer Wahl nicht wehren kann? Da ist es schon viel effektiver und fotogener in tiefster Betroffenheit vor den qualmenden Überresten eines Ausländerheimes zu stehen.
Doch zurück zur Gegenwart: *Traue keiner Statistik, die Du nicht selber gefälscht hast*. Die SPD scheint mit ihrer Zahlenschönfärberei diese Churchil-Aussage mit aller Macht bestätigen zu wollen, während Herr Stoiber sich Ende Januar in seiner Rede zum Wahlkampfauftakt mit fremden Federn schmückt und tatsächlich behauptet, es wäre ein Verdienst der Bundesregierung gewesen, dass es zu deutschen Wiedervereinigung kam. Gorbatschow? Der Name kommt mir bekannt vor, wer ist das?
Der Wahlkampf wird zu einer Schlammschlacht, die aus verdrehten Tatsachen, Halbwahrheiten und ganzen Lügen besteht, das eigene Programm wird zur Nebensache, immerhin muss man davon ablenken, dass sich die Parteien nur noch marginal voneinander unterscheiden, denn sie hängen alle fest in den Sachzwängen der Globalisierung. Und wie man zu der oder auch nur zu einem vereinten Europa steht, tut eigentlich nichts zu Sache, denn diese Entwicklung wird notwendig sein. Das liegt einfach daran, dass sich die großen Probleme wie beispielweise Kriminalität, Weltwirtschaft (was nicht immer ein Unterschied ist) und Umweltschutz längst selbstständig globalisiert haben und nicht mehr national zu lösen sind.
Die Nichtwähler sind längst zur stärksten Gruppierung geworden und anstatt Erkenntnisse und Konsequenzen daraus zu ziehen, stellen sich die großen Parteien kollektiv in die Schmollecke und erklären den bösen Nichtwähler zum Buhmann, wenn die Rechten davon profitieren.
Unsere Demokratie ruht auf wichtigen Prinzipien, von denen die Gewaltenteilung ein wesentliches ist:
1. Exekutive
Die kann man vergessen, denn die Bundesregierung hat mehr die eigene Wiederwahl als das Wohl des Volkes im Auge.
2. Legislative
Die Gesetzgebung findet auf zwei Ebenen statt:
Das Parlament, der Bundestag ist längst zu einer Pensionssicherungs-Institution für Beamte verkommen, die Opposition ist schon lange nicht mehr konstruktiv, man ist schon prinzipiell gegen den politischen Widersacher gegen alle seine Vorschläge, selbst wenn man sie noch in der letzten Legislaturperiode selbst gemacht hat.
Der Bundesrat hat sich erst vor kurzem als Laien-Spielhaus geoutet, mit dem einzigen Unterschied, dass seine Aufführungen den Steuerzahler erheblich mehr Geld kosten als jedes kleine Provinztheater.
3. Judikative
Die Bundesgerichte funktionieren noch, doch wie bereits erwähnt wird gerade das Bundesverfassungsgericht von der Politik immer wieder missbraucht.
Fazit
Unsere Demokratie ist zu einer Farce geworden, selbst die Medien opfern ihre Kontrollfunktion immer mehr den Geboten der Einschaltquoten und Auflagenzahlen.
Das nächste Armutszeugnis deutscher Politik wird gerade vorbereitet, das große Kandidatenduell wird im August landesweit gesendet und es ist sicher nichts prophetisches daran, wenn ich sage, dass dieses nur eine weitere Schlammschlacht ohne jeden Inhalt sein wird. Es geht nur darum, wer im Fernsehen besser rüberkommt, nicht das Programm oder die Politik bestimmen die Wortwahl. Es sind die Imageberater und Werbestrategen, die hier zu Wort kommen werden, der Wahlkampf wird zur miesen bundesdeutschen Real-Soap.
Oh, richtig. Ich vergaß. Man kann ja selbst in die Politik gehen und etwas verändern. Klar! Und Don Quixote hat man für verrückt erklärt.
Apropos: Was macht die FDP? Sie präsentiert uns Westerwelle als Kanzlerkandidat. Kein Kommentar!
Und wohin gehst Du nun, Deutschland?
Keine Ahnung. Und irgendwie scheint es auch niemanden wirklich zu interessieren.
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Mai 2002, Florenz Villegas
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-22 18:43:29 mit dem Titel Wohnraummiete: Mietminderung - wie geht das?
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
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Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieser Beitrag auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die folgenden Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein konkretes (rechtliches) Vorgehen!
Gesetzliche Grundlage
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§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) ...
(3) ...
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Was heißt das?
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Drei wichtige Dinge ergeben sich aus diesem Paragraphen:
1. Ist die Tauglichkeit der Wohnung stark eingeschränkt, entspricht sie nicht mehr dem ursprünglich gemieteten Objekt. Damit hat der Vermieter auch keinen Anspruch mehr auf die volle Netto-Miete (= Miete ohne Nebenkosten wie Heizung oder Müllabfuhrgebühren).
2. Dass sich die Miete mindert ist weder ein Anspruch, noch muss der Vermieter dem zustimmen. Die Minderung des Mietzinses ist eine automatische Rechtsfolge durch den Mangel. Es spielt auch keine Rolle, ob der Vermieter Schuld am Auftreten des Mangels hat.
3. Handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum, kann der Vermieter die Mietminderung nicht vertraglich aushebeln. Egal, ob es sich um einen Formularmietvertrag handelt, oder um einen individuell ausgehandelten Vertrag. Eine Klausel, die Mietminderungen ausschließt wäre nichtig.
Praxis
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Vorbemerkung:
Die Mietminderung ist KEIN Schadenersatz! Dieser wird in §536a abgehandelt und ist völlig von der Mietminderung zu trennen.
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Ein wesentlicher Streitpunkt ist immer wieder die Erheblichkeit des Mangels. Im Extremfall ließe sich das nur gerichtlich klären, das gilt auch für die Höhe der Mietminderung. Es gibt hier leider keine verbindlichen Maßstäbe und wird auch von den Gerichten immer wieder unterschiedlich bewertet.
Dabei geht es auch nicht nur um den Mangel als solchen. Auch die weiteren Umstände sind zu berücksichtigen. So ist beispielsweise ein Wasserfleck an der Decke über dem hohen Schlafzimmerschrank für eine Minderung vielleicht zu unerheblich, während ein Fleck der selben Größe im Wohnzimmer, wo er immer wieder die Blicke der Besucher auf sich zieht, eine Mietminderung rechtfertigt.
Ein gutes Hilfsmittel für die Bewertung eines Mangels hinsichtlich seiner Tauglichkeit zur Mietminderung, sind die so genannten Minderungstabellen. Dabei haben die Ersteller Gerichsurteile zusammen getragen, in denen über Minderungen entschieden wurde. Natürlich fehlt auch diesen Tabellen jegliche Verbindlichkeit, doch sie können einen ersten Eindruck geben. Am Ende dieses Beitrags habe ich ein paar Internet-Quellen für solche Tabellen aufgelistet.
Egal ob gemindert werden soll oder nicht. Jeder Mieter ist verpflichtet, einen Mangel umgehend zu melden. Kommt ein Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nach, kann er für Folgeschäden sogar haftbar gemacht werden.
Allerdings ist die Mängelanzeige auch eine gute Gelegenheit, dem Vermieter gleich mitzuteilen, dass man ab sofort nur noch eine verminderte Miete zahlen wird. Zumindest sollte man sich die Minderung ausdrücklich vorbehalten. Das ist zwar nach neuem Mietrecht nicht mehr unbedingt erforderlich, erleichtert die Sache aber im Zweifelsfall erheblich. So können Sie beispielsweise den Vermieter über ein bevorstehendes Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück informieren und gleichzeitig ankündigen, dass Sie bei erheblichen Belästigungen die Miete mindern werden.
Hat der Vermieter keine Einwände bezüglich der Erheblichkeit und der Mnderungshöhe, bleibt die Frage nach dem Zeitraum offen. Der verminderte Mietzins gilt ab dem Tag, an dem der Mangel aufgetreten ist (An die Mängelanzeigepflicht denken, spätestens am darauffolgenden Tag sollte die Mängelmeldung im Briefkasten sein) und zwar bis zu dem Tag, an dem der Mangel nicht mehr existiert.
Beispiel:
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Monatsmiete: 300 Euro kalt = 300 / 30 Tage* = 10 Euro
Minderung 10% = 1 Euro pro Tag
Dauer des Mangels 15 Tage, Minderung = 15 Euro
* Durchscnitt, wir bei jedem Monat angewendet
Bei länger anhaltenden Mängeln kann die Berechnung komplizierter werden. Eine defekte Heizung beispielsweise ist im Sommer nicht so dringlich. Bei zunehmender Kälte kann sich die Tauglichkeit der Wohnung jedoch Woche für Woche weiter mindern. Damit erhöht sich logischerweise auch der Minderungssatz.
Die meisten Mängel sind allerding nicht so dramatisch. Hier sehe ich die Mietminderung eher als Druckmittel gegen den Vermieter, den Mangel schnellstmöglich zu beseitigen. Da gibt es zwar noch weitere Möglichkeiten durch den Mieter, doch das ist jetzt hier nicht das Thema.
Wann kann nicht gemindert werden?
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Das mit der Erheblichkeit wurde ja schon erläutert, doch es gibt noch mehr. Da ist der §536b BGB sehr wichtig. Dort ist nämlich sinngemäß festgehalten, dass ein Mangel, den Sie bei Vertragsabschluss oder Annahme der Mietsache bereits kannten (oder hätten kennen müssen) keinen Minderungsanspruch mehr begründet.
Hier sind Übergabeprotokolle von entscheidender Bedeutung. Lesen Sie die immer sehr sorgfältig durch. Lassen Sie unbedingt einsetzen, dass der Vermieter die Mängel binnen eines gewissen Zeitraums zu beseitigen hat, das ist nämlich nicht automatisch so. Behalten Sie sich die Möglichkeit vor, dass sie die Miete mindern, sollte die Mängelbeseitigung innerhalb dieser Frist nicht stattfinden. Das setzt natürlich voraus, dass der Vermieter auch Einfluss darauf hat.
Wenn bei einer Wohnungsbesichtigung gut sichtbar ein fettes Bauschild auf dem Nachbargrundstück steht oder die Bauarbeiten schon begonnen haben, können Sie wegen des Baulärms nicht mehr mindern. Auch kann man von einem Interessenten erwarten, dass er z.B. alle Fenster und Türen auf Gangbarkeit prüft. Das sind die Mängel, von denen sie Kenntnis haben müssten. Unterlassen Sie solch grundlegende Prüfungen bei der Besichtigung, können Sie deshalb nicht mehr mindern.
Das alles ändert aber natürlich nichts daran, dass der Vermieter den Mangel beseitigen muss.
Mängelanzeige
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Mangel schriftlich melden (Beweisbarkeit, wenn Sie dem Vermieter nicht trauen, Einwurfeinschreiben)
Den Mangel so genau wie möglich beschreiben.
Zur Beseitigung des Mangels auffordern, am besten gleich mit einer Frist
- 14 Tage sind meist unstrittig
- bei sehr schweren Mängeln oder gar Gesundheitsgefahr natürlich weniger
Im selben Schreiben die Minderung ankündigen oder vorbehalten.
Mängelbeseitigung
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Das hat zwar mit dem Thema Minderung unmittelbar nichts mehr zu tun, passt aber gut genug um erwähnt zu werden:
Wenn der Vermieter nach Ablauf der Frist den Mangel nicht beseitigt hat, schreiben Sie ihm erneut. Setzen Sie in diesem Schreiben eine Nachfrist (gleicher Zeitraum wie vorher ist okay) und teilen Sie ihm mit, dass wenn er bis dahin nicht reagiert hat, Sie den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen.
Diese Vorgehensweise nennt man *Verzugsetzung mit Ablehnungsandrohung* und ist schon recht heftig. Sowas können Sie zwar allein durchziehen, doch sollten Sie das nicht ohne Beistand eines Anwaltes oder der Mieterberatung machen. Ein Verstoß z.B. gegen Formvorschriften kann teure Folgen haben.
Und abschließend wie versprochen die URL's zu einigen Mietminderungstabellen. Doch schön daran denken, die Zahlen sind keineswegs verbindlich. Es wird immer der Einzelfall bewertet!
http://www.brennecke-lechler.de/html/mietmindtabelle.html
http://www.kommunalfenster.de/tthema/thema059.htm
http://www.muehlenbein.de/mietmin.php
http://www.kanzlei-doehmer.de/mindtab.htm
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-22 18:45:04 mit dem Titel Wohnraummiete: Die Abmahnung
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieses Schreiben auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein weiteres Vorgehen!
Alle verwendeten Begriffe sind immer im Zusammenhang mit der Wohnraummiete zu sehen, es sei denn, es wird im Beitrag ausdrücklich etwas anderes ausgesagt.
Was ist eine Abmahnung?
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Im Grunde ist es nur der Hinweis, dass man ein vertragswidriges Verhalten an den Tag gelegt hat und dies doch bitte in Zukunft unterlassen möge.
Allerdings steckt schon ein bisschen mehr dahinter, denn die Abmahnung kann auch voraussetzung für ein weiteres Vorgehen sein, beispielsweise für eine Unterlassungsklage oder auch der Kündigung des Mietverhältnisses.
Übrigens ist keine besondere Form vorgeschrieben, aber eine mündliche Abmahnung hat kaum eine Beweiskraft, weshalb die Schriftform dringend empfohlen ist, auch ein Zustellungsnachweis ist vor Gericht immer sehr hilfreich.
Wann ist eine Abmahnung angebracht?
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Natürlich ist es unsinnig, für jeden kleinen Verstoß gegen die Hausordnung gleich abzumahnen. Bei fortgesetztem vertragswidrigem Verhalten sollte man sich aber nicht scheuen, diesen Weg zu gehen. Eine Abmahnung kann auch nützlich sein, wenn der Mieter durch sein Verhalten weitergehende Schäden verursacht, beispielsweise die Mietminderungen seiner Nachbarn wegen der Lärmbelästigung. Klassische Gründe für eine Abmahnung sind z.B.:
- unerlaubte Untervermietung
- unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. während des Urlaubs)
- unerlaubte Haustierhaltung
- ruhestörender Lärm
- Sachbeschädigungen an der Mietsache
- Störung des Hausfriedens
- Überbelegung der Wohnung
Bei unpünktlicher Mietzahlung ist eine Abmahnung eigentlich nicht erforderlich, macht sich bei Gerich aber erheblich besser. Außerdem kann die Abmahnung bewirken, dass sich der Mieter erklärt. Wenn beispielsweise immer zu spät bezahlt wird, und der Mieter sich nicht meldet, sollte die Abmahnung nicht nur die Kündigungsansdrohung enthalten. Eine Einladung zu einem persönlichen Gespräch kann durchaus zu einer alle zufriedenstellenden Lösung beitragen.
Überhaupt sollte die Abmahnung auch dazu dienen, den Dialog mit dem Mieter zu suchen. Oftmals liegen konkrete Gründe für ein Fehlverhalten vor und man darf heutzutage auch nicht unberücksichtigt lassen, dass die *lieben Nachbarn* auch gerne mal mobben, um beispielsweise die *schreckliche* allein erziehende Mutter mit dem *ewig quängelnden* Kleinkind loszuwerden.
Merke: Kinder sind etwas Wundervolles, kein Minderungs- und schon gar kein Kündigungsgrund! Gott sei Dank sehe nicht nur ich das so, sondern auch die deutschen Gerichte.
Wie muss eine Abmahnung aussehen?
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Wie gesagt: es gibt es keine Formvorschrift, inhaltlich sind allerdings einige Anforderungen zu beachten. So muss das vertragswidrige Verhalten genaestens beschrieben sein. Allgemeinheiten wie *Sie sind zu laut!* sind absolut untauglich. Vielmehr müsste hier genau aufgelistet sein, also wann, wo und welcher Art die Ruhestörung war. Werden Schönheitsreparaturen angemahnt, müssen die Arbeiten konkret benannt werden.
Wenn die Abmahnung nicht direkt vom Vermieter sondern einer von ihm beauftragten Person, muss auch eine Vertretungsvollmacht beiliegen, sonst ist die Abmahnung unwirksam (§174 BGB).
Sicherheitshalber (die Gerichte haben da schon unterschiedlich entschieden) sollten auch Konsequenzen angedroht werden, für den Fall, dass der Mieter sein Verhalten nicht einstellt, also beispielsweise Unterlassungsklage oder Kündigung.
Auch nicht vergessen: Eine Frist für die Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes. Die Länge dieser Frist sollte natürlich angemessen sein. Ruhestörungen sind natürlich sofort einzustellen, während man einem unerlaubten Untermieter schon ein bisschen Zeit einräumen sollte.
Sonst noch was?
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Bei einem Verhalten, das eine fristlose Kündigung rechtfertigt, muss natürlich keine Abmahnung vorausgehen. Wenn der Mieter also tätlich geworden ist oder das Mietverhältnis aus anderen Gründen unzumutbar wurde, kann dem Mieter sofort gekündigt werden.
Schlussbemerkung
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Natürlich ist es wichtig und für manche Wohnungseigentümer sogar existentiell, dass die Miete pünktlich bezahkt wird. Bei allen anderen Sachen steht jedoch immer der Hausfrieden im Vordergrund. Das sollte sowohl bei der Formulierung einer Abmahnung bedacht werden, als auch bei der Reaktion auf eine solche. Sich an die Verträge zu halten gilt immer für alle Beteiligten.
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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----- Zusammengeführt, Beitrag vom 2002-05-23 10:22:30 mit dem Titel Wohnraummiete: Kaution, das unbekannte Wesen
Wichtiger Hinweis (Disclaimer):
Informationen aus dem Internet sind immer mit Vorsicht zu genießen. Da ich selbst kein Anwalt bin, ist dieses Schreiben auch nicht als Rechtsrat zu betrachten. Die Tipps können durchaus als Vorbereitung auf ein Gespräch mit einem Anwalt oder dem (Ver-) Mieterverein verwendet werden, jedoch NIE als Grundlage für ein weiteres Vorgehen!
Alle verwendeten Begriffe sind immer im Zusammenhang mit der Wohnraummiete zu sehen, es sei denn, es wird im Beitrag ausdrücklich etwas anderes ausgesagt.
Definition
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Vom Wort her ist die Kaution eine Sicherheitsleistung, zum Beipisel durch das Hinterlegen eines Geldbetrages. In der Wohnungswirtschaft wird eine Kaution auch genau in diesem Wortsinne verwendet.
Wofür kann die Kaution verwendet werden?
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Hier muss man unterscheiden, ob es sich um preisgebundenen oder frei finanzierten Wohnraum handelt. Bei letzterem kann der Vermieter die Kaution für alle künftigen Ansprüche gegen den Mieter heranziehen, die sich aus dem Mietverhältnis heraus ergeben.
Bei preisgebundenem Wohnraum (sozialer Wohnungsbau) ist das nicht der Fall. Hier kann die Kaution nicht zu Deckung von Mietschulden oder Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen verwendet werden. Der Grund dafür ist, dass diese beiden Risiken bereits in der Miethöhe berücksichtigt sind, und zwar durch Einfließen des Mietausfallwagnis und des Umlagenausfallwagnis in die Berechnung des Mietpreises. Damit ist die Kaution hier in der Regel nur für Ansprüche aus Schäden oder nicht getätigten Schönheitsreparaturen verwendbar.
Praxis
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Zunächst einmal bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung, denn eine Kautionszahlung seitens des Mieters ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. In den Standardverträgen, die man im Schreibwarenladen bekommen kann, ist eine entsprechende Klausel natürlich vorgesehen.
Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache der Grundmiete beschränkt. Hinzukommen dürfen lediglich fixe Betriebskosten, beispielsweise Pauschalen für kalte Umlagen.
Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung der Kaution in drei gleichen Teilen, allerdings ist der Anspruch sehr theoretisch und in der Praxis kaum durchsetzbar, da es dem Vermieter natürlich überlassen bleibt, ob er den VBertrag unterchreibt, solange die Kaution nicht gänzlich in seinen Händen ist. Mit anderen Worten: Ohne Kohle kein Vertrag. Das ist nicht nur legal, aus meiner Erfahrung heraus ist das auch unbedingt zu empfehlen. Drei Monatsmieten sind lächerlich, wenn man bedenkt, dass es mehr als ein Jahr dauern kann, bis man einen nichtzahlenden Mieter erfolgreich aus der Wohnung geklagt hat. Für den Eigentümer einer kleinen Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist die Kaution nur der Tropfen auf dem heißen Stein und kaum geeignet, die Zwangsversteigerung abzuwenden.
Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen treuhänderisch zu verwalten. Das kann im Zweifelsfall auch ein Schukarton unter seinem Bett sein, dann müsste er nur die Verzinsung später aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Verzinsung? Ja! Solange es sich nicht gerade um ein Zimmer in einem Studentenwohnheim handelt, muss die Kaution verzinst werden. Als Maßstab für die Zinshöhe dienen dabei die üblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Üblich bedeutet hier, dass der Vermieter den Zinssatz nimmt, die auch die Banken für Sparbücher gewähren. Dabei sind Sonderkonditionen unbeachtet zu lassen. Der Mieter kann auch gleich selbst ein Sparbuch anlegen. Die Banken und Sparkassen halten dafür so genannte Kautionssparbücher bereit, die zusammen mit einer Verpfändungserklärung zu Gunsten des Vermieters ausgegeben werden.
Die Zinsen stehen übrigens ganz und gar dem Mieter zu, allerdings erst nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bis dahin erhöhen sie einfach die Sicherheitsleistung.
Der Vermieter hat sogar unter Umständen die Möglichkeit, die Kaution auch während der Laufzeit des Mietvertrages ganz oder in Teilen aufzubrauchen, woraufhin der Mieter zur Wiederauffüllung verpflichtet werden kann. Dieses Vorgehen ist allerdings unüblich und auch nicht empfehlenswert.
*************** WICHTIG ***************
Sollte während der Mietzeit der Eigentümer wechseln, sollte sich der Mieter unbedingt vom neuen Eigentümer bestätigen lassen, dass der die Kaution erhalten hat und im Bedarfsfall gegen den alten Vermieter die Herausgabe bzw. die Übergabe an den neuen Eigentümer einklagen.
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Abrechnung der Kaution
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Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine Prüffrist zu. Die ab und zu vorkommene Praxis, dass ein Mieter die Wohnungsschlüssel nur im Tausch gegen die Kaution herausgibt, hätte vor Gericht also keine Chance. Das ergibt sich schon daraus, dass die Kaution auch für nicht erbrachte Schönheitsreparaturen herangezogen werden kann, was aber logischerweise eine Prüfung durch den Vermieter erforderlich macht, für die er die Wohnung betreten muss. Der Zeitraum ist leider nirgends festgelegt, eingebürgert hat sich eine Frist von drei Monaten, im Einzelfall auch schon sechs Monate. Es ist allerdings auch rechtens, wenn der Vermieter Teile der Kaution noch länger einbehält, wenn hierfür nachvollziehbare Gründe vorliegen. Zum Beispiel wenn sich abzeichnet, dass der Mieter nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung nachzahlen muss.
Aus diesen Gründen ist es auch nicht empfehlenswert, die drei letzten Monate nach einer Kündigung durch den Mieter die Miete nicht mehr zu zahlen, weil der Vermieter ja die Kaution hat. Das kann für den Mieter ziemlich teuer werden, da er die Kaution nicht bekommt und die Mietschulden Anlass für ein gerichtliches Mahnverfahren und eine Zahlungsklage sein können. Als Mieter würde ich eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter nur schriftlich treffen.
Übrigens: Die Rückzahlung der Kaution ist auch eine Erklärung, dass seitens des Vermieters grundsätzlich keine weiteren Forderungen mehr bestehen.
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Mai 2002, Florenz Villegas
Kaufm. in der Grundstücks- und Wohungswirtschaft
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16 Bewertungen, 2 Kommentare
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31.05.2002, 12:34 Uhr von blauersafir
Bewertung: sehr hilfreichsehr intressanter bericht...gruss blauersafir
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23.05.2002, 18:20 Uhr von mima007
Bewertung: sehr hilfreichHi, ich hab der Highlander-DVD eine 3 gegeben, weiß aber nicht, wie eine 4 daraus wurde. Ich kann die Wertung weder ändern noch einen erklärenden Kommentar dazustellen (so'n Scheiß hier). CU, mima
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